Расходы на закрытие при флипе во Флориде
Вы платите за закрытие дважды: при покупке и при продаже.
- При покупке с кредитом платится гербовый сбор на долговую расписку ($0,35 за $100) и налог на нематериальные активы 0,2% от суммы кредита. Оба добавляются автоматически.
- При продаже продавец по обычаю платит налог на сделку (deed stamps) $0,70 за $100 цены. В Майами-Дейд ставка $0,60 плюс надбавка $0,45, если объект не частный дом на одну семью.
- В большей части Флориды продавец оплачивает и титульный полис покупателя. Тарифы устанавливает штат, калькулятор использует официальную шкалу. В некоторых округах, включая Майами-Дейд, Бровард и Сарасоту, его обычно оплачивает покупатель, и это условие можно обсуждать.
Расходы на владение
Частные кредиторы (hard money) обычно берут только проценты плюс points при выдаче и выдают деньги на ремонт частями. Калькулятор считает, что в среднем выдана половина ремонтной части кредита. Страховка пустующего дома на ремонте дороже обычной, а многие компании вообще не страхуют старые крыши. Разрешения в прибрежных округах могут добавить несколько недель. Если дом в зоне наводнения требует ремонта на половину его стоимости или больше, местные правила о существенной реконструкции (substantial improvement) могут потребовать поднять дом или привести его к нынешним нормам.
Правило 70%
Распространённый фильтр для флипа: платить не больше 70% стоимости после ремонта (ARV) минус бюджет ремонта. Оставшиеся 30% должны покрыть закрытие, владение, продажу и прибыль. Это отправная точка для предложения, а не гарантия. С флоридскими страховками и расходами многие инвесторы на практике берут процент ниже.
Вопросы
Как считается доходность в пересчёте на год?
Доходность на ваши деньги приводится к 12 месяцам со сложным процентом. 15% за 6 месяцев — это примерно 32% годовых.
Кто платит за титульную страховку при продаже во Флориде?
В большинстве округов полис покупателя оплачивает продавец. В Майами-Дейд, Броварде и ещё нескольких округах обычно платит покупатель. Это можно обсудить в договоре.
