Почему выросли взносы в кондо
После обрушения дома в Сёрфсайде в 2021 году Флорида приняла закон SB 4-D (2022), затем изменила его законами HB 1021 (2024) и HB 913 (2025). Основные расходы связаны с двумя требованиями.
Milestone inspection (плановая инспекция конструкций)
- Здания кондо и кооперативов от трёх жилых этажей проходят инспекцию до 31 декабря того года, когда зданию исполняется 30 лет с даты разрешения на ввод (certificate of occupancy), и далее каждые 10 лет.
- Местный строительный департамент может снизить порог до 25 лет, например для зданий у солёной воды.
- Phase 1 — визуальный осмотр инженером или архитектором. Phase 2 с испытаниями нужна, только если на первом этапе найден значительный износ конструкций.
SIRS (Structural Integrity Reserve Study)
- Это исследование резервов на несущие конструкции. Для зданий от трёх жилых этажей оно обязательно минимум раз в 10 лет. HB 913 перенёс первый срок на 31 декабря 2025 года.
- В него входят крыша, несущие конструкции с перекрытиями и фундаментом, огнезащита и пожарные системы, сантехника, электрика, гидроизоляция и покраска фасада, окна и наружные двери, а также другие элементы дороже $25 000, от которых они зависят.
- Для бюджетов, принятых 31 декабря 2024 года и позже, собственники больше не могут голосовать за отказ от резервов по SIRS или их уменьшение.
- С HB 913 резервы можно наполнять спецвзносом, кредитом или кредитной линией при одобрении большинства всех голосов. Если инспекция за последние два года потребовала ремонта, взносы в резерв можно приостановить или снизить максимум на два бюджета, принятых до 31 декабря 2028 года.
Перед покупкой кондо
Запросите последний SIRS, отчёт инспекции, текущий бюджет и протоколы совета. Дом с предстоящим спецвзносом может быть хорошей покупкой, если цена это учитывает.
Вопросы
Где узнать долю моей квартиры?
В декларации кондоминиума (declaration of condominium), обычно в приложении с перечнем квартир и процентом общих расходов каждой. Спецвзнос делится по этим процентам.
Можно ли проголосовать и не собирать резервы по SIRS?
Больше нельзя. Для бюджетов с 31 декабря 2024 года резервы по SIRS не отменяются и не уменьшаются, кроме ограниченной паузы на два бюджета после инспекции, которую разрешил HB 913.
Кто платит спецвзнос при продаже квартиры?
Это решает договор купли-продажи. Стандартные договоры Флориды по-разному относятся к уже утверждённым и только предложенным взносам, поэтому прочитайте этот пункт до подписания.
