Как считать
Один пункт стоит 1% от суммы кредита. При кредите $520 000 два пункта обойдутся в $10 400. Разделите эту сумму на то, насколько снизился ежемесячный платёж по кредиту и процентам, и получите число месяцев до окупаемости. Каждый следующий месяц уже приносит реальную экономию. Если вы продадите дом или рефинансируете кредит раньше, скидка, за которую вы заплатили, так и не отработает.
Калькулятор также учитывает, что при низкой ставке долг гасится быстрее, поэтому выкуп выглядит немного выгоднее, чем при простом делении.
Что во Флориде сокращает срок владения кредитом
- Многие владельцы во Флориде рефинансируются, как только ставки снижаются. Если вы ожидаете рефинансирование в ближайшие годы, деньги за выкуп ставки не вернутся.
- Страховка и спецвзносы в кондо после покупки могут заметно изменить ежемесячные расходы. Из-за этого некоторые продают раньше, чем планировали.
- Те, кто покупает дом для зимнего сезона или как второе жильё, часто заранее знают, сколько лет его продержат. Укажите этот срок в калькуляторе.
Где это видно в документах
Пункты указаны в разделе A документа Loan Estimate (официальная оценка условий кредита) в процентах и в долларах. Попросите у банка два расчёта в один день: без пунктов и с пунктами, иначе ставки нельзя сравнить. Ставки меняются ежедневно.
Выкуп ставки может оплатить продавец за счёт seller credit (компенсации от продавца). Когда рынок медленный, такая компенсация иногда выгоднее для вас, чем та же сумма скидки с цены.
Вопросы
Пункты и комиссия банка за оформление — это одно и то же?
Нет. Origination fee — это плата банку за выдачу кредита, ставку она не снижает. Ставку снижают только discount points.
Стоит ли выкупать ставку, если я планирую рефинансироваться?
Обычно нет. Если рефинансирование будет раньше срока окупаемости, деньги за пункты пропадут вместе с закрытым кредитом.
