Купить кондо в округе Сарасота

Цены на кондо пять лет почти не двигаются

По индексу Zillow типичное кондо в округе стоит около $329 тыс. За пять лет это плюс 0,1%, то есть практически ноль, а за последний год минус 3,7%. Дома за те же пять лет подорожали на 7,7%, так что квартиры заметно отстают. Сильнее всего за год просели более дешёвые рынки: в Норт-Порте (North Port) минус 7,3% (типичное кондо около $187 тыс.), в Венисе (Venice) минус 6,2% (около $246 тыс.). На Сиеста-Ки (Siesta Key), где типичная квартира стоит около $705 тыс., падение всего 1%.

Причина не в том, что кондо перестали покупать, а в стоимости владения. После новых законов многие ассоциации подняли взносы и объявили спецсборы, страховка зданий у воды выросла, и покупатели стали считать не только цену, но и ежемесячные платежи. Более дешёвая квартира с высоким взносом за несколько лет может обойтись дороже той, что стоит больше, но с умеренными платежами, поэтому я всегда сравниваю полную стоимость владения, а не цену в объявлении.

Где в округе стоят многоквартирные дома

По данным переписи ACS, в зданиях на 10 и больше квартир находится около 17% жилья округа, в том числе 6,8% в высотках на 50+ квартир. Распределены они очень неравномерно. В городе Сарасота в таких зданиях больше трети жилья (15,1% в домах на 10–49 квартир и 20,6% в высотках), на Сиеста-Ки почти половина. В небольшом Вамо (Vamo) в средних кондо-комплексах на 10–49 квартир живёт треть жителей. В Палмер-Ранче (Palmer Ranch) и Фрутвилле (Fruitville) таких квартир около 18%, а в Норт-Порте всего 3,4%: там рынок в основном про отдельные дома.

Возраст зданий — главный вопрос. Медианный год постройки жилья в городе Сарасота 1976, по округу 1988. Значит, значительная часть кондо-зданий уже старше 30 лет или подходит к этому рубежу, когда по закону нужна обязательная инспекция конструкций.

Что изменилось в законах Флориды с 2022 года

После обрушения здания в Серфсайде в 2021 году Флорида приняла несколько законов, которые прямо влияют на покупателя кондо:

• Milestone-инспекция. Здания от трёх этажей проходят обязательную инспекцию несущих конструкций, когда им исполняется 30 лет, и потом повторно каждые 10 лет.
• SIRS (structural integrity reserve study). Ассоциация обязана провести исследование резервов на ремонт крыши, фасада, фундамента, несущих стен, водопровода и других ключевых элементов.
• Резервы нельзя отменить голосованием. До 2022 года ассоциации нередко решали голосованием вообще не откладывать на крупный ремонт. Для элементов из SIRS это больше не разрешено, поэтому взносы во многих старых зданиях выросли.
• 7 дней на отказ. При покупке на вторичном рынке после получения документов ассоциации у покупателя есть 7 дней, не считая выходных и праздников, чтобы отказаться от сделки без штрафа.

Что я запрашиваю у ассоциации до подписания

Эти 7 дней короткие, поэтому документы лучше собрать как можно раньше. Мой список выглядит так:

• отчёт milestone-инспекции, если зданию больше 30 лет, и список работ, которые по нему нужно сделать;
• SIRS и текущий бюджет: сколько денег в резервах и сколько должно быть;
• протоколы собраний совета за последний год: в них видно, обсуждаются ли спецсборы, кредит ассоциации или повышение взносов;
• полис страхования здания и размер ураганной франшизы;
• ограничения по возрасту (во многих комплексах 55+) и по домашним животным.

Если в документах есть спецсбор, который уже утверждён, договоритесь заранее, кто его платит: продавец или вы. Это обычный предмет торга.