Купить дом в Киссимми

Цены на дома в Киссимми по числу спален

Индекс Zillow по всему жилью города:

• 1 спальня: около $147 тыс.;
• 2 спальни: около $237 тыс.;
• 3 спальни: около $328 тыс.;
• 4 спальни: около $396 тыс.;
• 5 спален и больше: около $555 тыс.

Разброс здесь заметно меньше, чем на побережье. Дешёвая треть рынка заканчивается примерно на $266 тыс., дорогая начинается около $481 тыс. Кондо и таунхаусы в среднем стоят около $210 тыс. и за год подешевели почти на 7%.

Четыре спальни стоят здесь всего на $68 тыс. дороже трёх. Для семьи это одна из самых доступных возможностей во Флориде получить большой дом с участком недалеко от крупного города. За пять лет всё жильё города подорожало на 17,8%.

Кто живёт в Киссимми и какое здесь жильё

По данным переписи ACS, в городе около 81 тыс. жителей, средний возраст 36,1 года, старше 65 лет только 11,6%. Это молодой рабочий город, а не пенсионный курорт. Сезонно используется лишь 4,5% жилья в самом городе, хотя в соседних курортных комьюнити округа Оцеола эта доля выше.

Отдельные дома составляют 45,9% жилья, в зданиях от 10 квартир 21,4%, мобильные дома 3%. Медианный год постройки 1992-й. Старый центр у озера Тохопекалига (Lake Tohopekaliga) застроен небольшими домами середины XX века, а вокруг города за последние 20–30 лет выросли десятки новых районов с HOA.

Киссимми удобно расположен: Walt Disney World к западу, международный аэропорт Орландо к северо-востоку, в центре есть станция пригородной электрички SunRail. Главная улица туристической части, трасса US 192, ведёт к паркам.

CDD и HOA: как не переплатить

В большинстве районов, построенных после 2000 года, есть CDD. Это отдельный округ, который взял облигации на дороги, водоотвод, бассейны и клубы комьюнити, а владельцы домов выплачивают их через налоговый счёт годами. Добавьте сюда HOA, и годовые расходы на два похожих дома в соседних районах могут отличаться на тысячи долларов.

По каждому дому я проверяю:

• годовую сумму CDD в налоговом счёте и сколько лет осталось до погашения облигации;
• взнос HOA и что в него входит;
• правила комьюнити по ремонту, парковке и внешнему виду дома;
• является ли район курортным (resort community): там другие правила и часто выше сборы.

Налог без homestead обычно 1,5–2% от оценочной стоимости в год, плюс CDD. Если вы переезжаете на постоянное жительство, homestead снижает налоговую базу, но на CDD не действует.

Новостройка или вторичный дом

Застройщики в округе Оцеола часто предлагают скидки, оплату части расходов на закрытие или снижение ставки, если вы берёте ипотеку у их кредитора. Иногда это выгодно, иногда та же сумма в виде скидки к цене оказалась бы лучше. Я сравниваю оба варианта на конкретных цифрах.

На новый дом всё равно стоит заказать независимую инспекцию до закрытия и ещё одну перед окончанием первого года гарантии строителя. Отдел продаж застройщика представляет интересы застройщика, поэтому собственный агент покупателю нужен и здесь. Как оплачивается его работа, с 2024 года заранее фиксируется в письменном соглашении с покупателем, и часто эту сумму удаётся включить в условия сделки с застройщиком.

Вторичный дом 2000–2010-х годов часто стоит дешевле нового в том же районе и уже с готовым двором, но у него могут подходить к концу сроки службы крыши и кондиционера. Это видно на 4-point инспекции.

Киссимми и соседние города

Типичная цена всего жилья по Zillow:

• Пойнсиана (Poinciana): около $280 тыс.;
• Кэмпбелл (Campbell): около $323 тыс.;
• Киссимми: около $355 тыс.;
• Сент-Клауд (St. Cloud): около $390 тыс.

Пойнсиана дешевле, но дальше от трасс и от работы, и это стоит проверить поездкой в час пик. Сент-Клауд к востоку дороже, там больше новых районов для семей. Сам Киссимми оказывается посередине по цене и ближе всех к Орландо.

Учтите две детали. Пойнсиана это большое спланированное комьюнити, часть которого находится в округе Оцеола, а часть в соседнем округе Полк (Polk), поэтому налог и сборы зависят от того, по какую сторону границы стоит дом. Кэмпбелл не отдельный город, а населённый пункт по переписи рядом с Киссимми. Почтовый адрес и налоговые ставки у таких домов я проверяю по каждому объекту отдельно.

Покупка дома в Киссимми из другой страны

Иностранцам для покупки не нужны гражданство или виза. Видеопоказ, электронная подпись, депозит на эскроу-счёт title-компании, удалённое закрытие. Первый взнос по ипотеке для нерезидентов обычно 30–40%. Визу или грин-карту за дом в Киссимми не получить.

Я веду сделки на русском и английском, по каждому дому заранее считаю налог, CDD, HOA и страховку. Если хотите, пришлю подборку домов в Киссимми с полным расчётом годовых расходов.