Купить дом в Веро-Бич

Цены по числу спален

Индекс Zillow по городу:

• 2 спальни: около $240 тыс.;
• 3 спальни: около $392 тыс.;
• 4 спальни: около $526 тыс.;
• 5 спален и больше: около $840 тыс.

Дешёвая треть жилья стоит примерно до $219 тыс., дорогая треть начинается около $727 тыс. Внизу в основном квартиры и небольшие дома на материке, вверху дома на острове и у воды. Кондо в городе стоят около $187 тыс. и за год подешевели на 7,6%, сильнее, чем дома. Для покупателя квартиры это шанс торговаться, но и сигнал внимательно читать бюджет ассоциации.

Почему квартиры падают быстрее домов, видно по возрасту зданий. Многие комплексы у пляжа построены в 1970–80-е, и после новых законов о кондо 2022 года им пришлось проводить инспекции конструкций и пополнять резервы. По всей Флориде часть владельцев в таких зданиях предпочитает продать, а не ждать спецсбора. Перед покупкой такой квартиры я запрашиваю отчёт SIRS, протоколы собраний и сведения о планируемых сборах.

Остров или материк

Город лежит по обе стороны лагуны. На острове Орчид-Айленд (Orchid Island) находятся пляж, район у Ocean Drive и дома в нескольких минутах от океана. На материке исторический центр, большая часть жилых районов и дорога к шоссе I-95. Мосты через лагуну соединяют две части за несколько минут, но по цене и страховке это два разных рынка.

К северу на острове расположен отдельный городок Индиан-Ривер-Шорс (Indian River Shores), где типичное жильё стоит около $1,38 млн. Там закрытые клубные сообщества с полями для гольфа и пляжем. Если нужен бюджет ниже, посмотрите Себастьян (Sebastian) на севере округа, около $347 тыс., или Феллсмир (Fellsmere) вглубь материка, около $242 тыс. По округу Индиан-Ривер в целом около $364 тыс.

На острове выше риск нагона воды при урагане и, как правило, дороже страховка. На материке дома дешевле в содержании, но до пляжа нужно ехать. Я обычно считаю оба варианта рядом, чтобы было видно, сколько в год стоит жизнь у океана.

Кто живёт в Веро-Бич

По данным переписи ACS в самом городе около 17 тыс. жителей, медианный возраст 52 года, старше 65 лет почти 29%. Сезонного жилья 18%, то есть заметная часть домов стоит пустой летом. Отдельные дома составляют 46% жилья, многоквартирные здания в 10 и больше квартир 27%, передвижные дома 3,6%.

Город маленький, и многие дома с адресом Vero Beach находятся в округе вне его границ. Это влияет на ставку налога и на то, какие службы обслуживают дом. Ритм жизни спокойный: без небоскрёбов, с невысокой застройкой у пляжа и большим числом людей, которые приезжают на зиму с севера США и из Канады.

Что проверить в доме в Веро-Бич

Медианный год постройки жилья по переписи 1976-й. Это значит, что многие дома прошли через несколько сильных штормов и пару замен крыши. Перед оффером я смотрю:

• год крыши и отчёт wind mitigation, от них зависит большая часть страховой премии;
• зону FEMA и сертификат высоты для домов на острове и у лагуны;
• состояние волнореза (seawall) и причала, если дом на воде;
• трубы, электрику и кондиционер в домах 1970-х, обычно с 4-point инспекцией;
• для домов, которые пустуют летом: следы влаги и плесени, работу осушителя.

Котировку страховки получайте до конца инспекционного периода. Если дом в сообществе с HOA или клубом, попросите правила, бюджет и размер вступительного взноса клуба: в клубных посёлках он бывает обязательным и большим.

Налог и сезонная жизнь

Льгота homestead доступна только тем, для кого дом постоянное жильё. Для тех, кто живёт здесь часть года, налог на недвижимость обычно 1,5–2% от стоимости ежегодно. Канадцам и другим иностранцам, которые проводят здесь зиму, стоит знать о тесте 183 дней налоговой службы США и заранее посчитать дни с бухгалтером.

Для дома, который летом стоит пустым, страховщик может задать отдельные вопросы: кто проверяет дом и как часто. Ответы на них лучше подготовить ещё до покупки.

Как купить дом удалённо

Гражданство и вид на жительство в США не требуются. Я показываю дома по видео, контракт подписывается электронно, деньги переводятся на эскроу-счёт, закрытие можно провести без приезда. Банки кредитуют иностранцев, обычно при первом взносе 30–40%. Сама покупка визы не даёт.

Инспектора, страхового агента и title-компанию можно выбрать на месте без вашего присутствия: я согласую доступ в дом, присылаю отчёты и объясняю, какие замечания серьёзные, а какие обычны для дома этого возраста. Решения по торгу после инспекции принимаете вы, на основе этих отчётов.

Я работаю на русском и английском, считаю налог, страховку и взносы по каждому дому и могу провести всю сделку удалённо. Если хотите, пришлю подборку домов в Веро-Бич отдельно по острову и материку, с расчётом расходов.