Районы Джэксонвилла: где купить жильё

Как читать эти цифры

Цифры ниже это типичная стоимость всего жилья района по Zillow, вместе с кондо и таунхаусами. Если в районе много квартир, его средняя будет ниже, хотя отдельные дома там могут стоить как в соседних районах. Границы районов у Zillow не всегда совпадают с тем, как их называют местные, а некоторые известные районы, например Риверсайд (Riverside) или Сан-Марко (San Marco), в этот список не попали.

Пляжные города Джэксонвилл-Бич (Jacksonville Beach, около $637 тыс.), Атлантик-Бич (Atlantic Beach, около $687 тыс.) и Нептун-Бич (Neptune Beach, около $791 тыс.) это отдельные муниципалитеты, и в список районов они не входят.

От $390 тыс. и выше

• Голден-Глейдс (Golden Glades - The Woods): около $467 тыс., +1,9% за год, +22,8% за пять лет.
• Бич-Хейвен (Beach Haven): около $424 тыс., без заметных изменений за год, +20,5% за пять лет.
• Санс-Парей (Sans Pareil): около $404 тыс., +0,7% за год.
• Гринленд (Greenland): около $404 тыс., +0,8% за год, +20,8% за пять лет. Юг города, где немало более новой застройки.
• Ист-Арлингтон (East Arlington): около $388 тыс., +1,5% за год, +22,5% за пять лет.

Это верхний сегмент внутри города, и все пять районов за год остались в плюсе или около нуля, хотя город в целом немного снизился. В более новых районах этой группы почти всегда есть HOA, а иногда и CDD, их взносы я учитываю в расчёте до оффера.

Средний бюджет: $290–350 тыс.

• Мандарин-Стейшн (Mandarin Station - Losco): около $349 тыс., −0,6% за год. Это часть Мандарина на юге города у реки Сент-Джонс.
• Сандалвуд (Sandalwood): около $345 тыс., +0,2% за год.
• Санбим (Sunbeam): около $340 тыс., +0,7% за год.
• Дель-Рио (Del Rio): около $337 тыс., −0,7% за год.
• Оушенуэй (Oceanway): около $335 тыс., +0,6% за год. Север города, рядом с которым продолжают строить новые районы.
• Норт-Бич (North Beach): около $330 тыс., +25,2% за пять лет, самый сильный рост в списке за этот срок.
• Крейвен (Craven): около $330 тыс.
• Чимни-Лейкс (Chimney Lakes): около $308 тыс., −1,2% за год.
• Лоретто (Loretto): около $295 тыс., +23,4% за пять лет.
• Дуклей (Duclay): около $292 тыс., −2,9% за год.

Эта группа ближе всего к типичному дому города с тремя-четырьмя спальнями: по Zillow три спальни стоят около $270 тыс., четыре около $381 тыс.

До $280 тыс.: старые районы и кондо

• Дирвуд (Deerwood): около $274 тыс., −4,8% за год, +3,8% за пять лет.
• Арлингтон-Хиллс (Arlington Hills): около $259 тыс.
• Саутсайд-Эстейтс (Southside Estates): около $251 тыс.
• Энглвуд (Englewood): около $249 тыс., +22,5% за пять лет.
• Холидей-Хилл (Holiday Hill): около $239 тыс., +22,8% за пять лет.
• Мюррей-Хилл (Murray Hill): около $232 тыс., −5,2% за год.
• Вудленд-Акрс (Woodland Acres): около $225 тыс., +1,7% за год.
• Оук-Хилл (Oak Hill), Джэксонвилл-Хайтс (Jacksonville Heights), Винди-Хилл (Windy Hill), Хайд-Парк (Hyde Park), Хайлендс (Highlands), Хиллкрест (Hillcrest): около $200–224 тыс.
• Бэймедоуз (Baymeadows): около $190 тыс., −9,8% за год и −11,9% за пять лет, единственный район списка, который дешевле, чем пять лет назад.

В Мид-Уэстсайде (Mid-Westside) типичная цена около $89 тыс. (−8% за год). Это крайний случай: при такой цене часто речь идёт о домах, требующих ремонта, и расчёт нужно начинать с инспекции, а не с цены.

Где цены растут и где падают

За последний год сильнее всего упали Бэймедоуз (−9,8%), Мид-Уэстсайд (−8%), Винди-Хилл (−7%), Мюррей-Хилл (−5,2%) и Дирвуд (−4,8%). Причины по индексу не видны. Если в районе много старых кондо, первым делом я смотрю бюджеты ассоциаций, резервы и спецсборы, потому что именно кондо по всей Флориде сейчас дешевеют быстрее домов: в Джэксонвилле индекс кондо за год −6,4%, а отдельных домов только −0,2%.

Почти все остальные районы за год остались в пределах ±2%, а за пять лет большинство выросли на 15–25%. Для покупателя это спокойный рынок без гонки, где можно торговаться и не бояться, что дом уйдёт за выходные.

Где лучше жить: как выбирать

Я не составляю рейтинги районов и не сравниваю их по безопасности или школам: эти данные нужно смотреть самостоятельно в официальных источниках. Обычно выбор определяют три вещи: где работа, нужен ли новый дом с HOA или устраивает старый без взносов, и как далеко вы готовы ездить к океану. Старый дом в районе 1950–70-х годов дешевле, но к нему нужны 4-point инспекция и проверка крыши, электрики и труб, иначе страховку может быть сложно получить.

Я работаю на русском и английском и для каждого района считаю налог, взносы и страховку конкретного дома. Если хотите, пришлю подборку в двух-трёх районах на выбор в вашем бюджете.