Районы Голливуда (Флорида): где купить жильё

Как устроены районы и откуда эти названия

Названия ниже взяты из базы Zillow. Границы у Zillow не всегда совпадают с тем, что называют районом местные жители или городские планы, и некоторые названия звучат иначе, чем в объявлениях. Для покупки решает конкретная улица и дом.

Общая логика простая. Восточная часть, между океаном, Intracoastal и US-1, самая старая и самая дорогая по земле. Центр вокруг Голливуд-бульвара (Hollywood Boulevard) застраивался с 1920-х годов. Чем дальше на запад, к I-95 и шоссе 441, тем чаще встречаются небольшие дома 1950–70-х годов на типовых участках. Медианный год постройки по городу 1969-й, отдельные дома составляют 43,5% жилья.

Дорогие районы: от $580 тыс. до $1,27 млн

• North Beach: около $1,27 млн, +1,9% за год, +2,4% за пять лет. Пляжная часть на севере города. Высокая цена при слабом росте за пять лет говорит о том, что на рынок у океана давят страховка и расходы старых зданий.
• Lake of Emerald Hills: около $779 тыс., +1,7% за год, +12,0% за пять лет. Небольшой район, который Zillow выделяет отдельно от соседнего Emerald Hills.
• Hollywood Hills: около $616 тыс., +1,1% за год, +37,1% за пять лет. Жилой район с отдельными домами к западу от I-95. Самый сильный рост среди районов города за пять лет.
• Hollywood Lakes: около $588 тыс., −0,8% за год, +23,6% за пять лет. Старый район между Federal Highway и Intracoastal к югу от Голливуд-бульвара, с домами разных эпох начиная с 1920-х, часть на воде.

Три района из четырёх в этой группе за год подорожали, а в остальном городе почти всё в небольшом минусе. Покупатель здесь платит за землю и расположение, а дом часто требует ремонта или перестройки.

Средний бюджет: $390–510 тыс.

• Park East: около $507 тыс. (−1,2% за год, +31,2% за пять лет).
• Emerald Hills: около $497 тыс. (−0,9%, +21,8%).
• Driftwood: около $478 тыс. (−0,5%, +30,8%).
• Boulevard Heights: около $470 тыс. (−1,5%, +31,1%).
• Liberia: около $424 тыс. (−1,9%, +30,9%).
• Beverly Park: около $419 тыс. (−3,4%, +30,3%).
• Playland: около $413 тыс. (−1,6%, +35,6%).
• South Central Beach: около $403 тыс. (−1,8%, +9,9%).
• 441 Corridor: около $401 тыс. (+0,2%, +33,1%).
• Highland Garden: около $394 тыс. (−1,4%, +29,6%).

Здесь видна главная закономерность города. Районы отдельных домов за пять лет выросли на 30–35%, а South Central Beach, где много квартир у пляжа, только на 9,9%. За последний год почти все районы слегка в минусе, и это нормальный момент для торга. Если вам нужен дом на три спальни, в этой группе обычно и стоит искать: по городу такие дома в среднем стоят около $533 тыс.

Доступные районы: до $360 тыс.

• Lawnacres: около $356 тыс. (−2,3%, +24,6%).
• North Central: около $356 тыс. (−2,8%, +31,4%).
• Royal Poinciana: около $322 тыс. (−6,2%, +22,6%).
• Park Side: около $232 тыс. (−5,8%, +15,9%).
• Carriage: около $185 тыс. (−0,5%, +22,6%).
• Hillcrest: около $173 тыс. (−2,3%, +10,2%).
• Washington Park: около $129 тыс. (−14,8%, −10,2%).

Индекс ниже $250 тыс. в Голливуде почти всегда означает, что в районе много квартир, часто в комплексах 1960–80-х годов. Тогда цена района отражает рынок кондо, который за год в целом по городу потерял 4,0%. Покупка в таком районе требует того же, что и любая покупка старого кондо: бюджет ассоциации, резервы, отчёт SIRS, milestone-инспекция, протоколы собраний и история спецсборов.

Резкое падение в Washington Park стоит воспринимать осторожно. В небольших районах сделок мало, и индекс Zillow там скачет сильнее, чем реальный рынок.

Где лучше жить в Голливуде: как выбрать под свою задачу

• Хотите у воды и готовы платить: Hollywood Lakes, North Beach и Lake of Emerald Hills. Обязательно сертификат высоты, зона FEMA и котировка страховки от наводнения.
• Нужен дом для семьи в среднем бюджете: Hollywood Hills, Park East, Driftwood, Boulevard Heights, 441 Corridor. Проверяйте возраст крыши, отчёт wind mitigation и трубы.
• Ищете недорогую квартиру: районы с индексом до $250 тыс. Здесь всё решают документы ассоциации, а не вид из окна.

Отдельные дома в старых районах чаще всего без HOA. Для одних это свобода, для других риск, что соседний участок будет запущен. На западе города и в новых таунхаусах ассоциации встречаются чаще.

Я помогаю сравнивать районы на уровне конкретных домов: смотрю историю продаж улицы, считаю налог после пересчёта оценки и получаю котировку страховки до конца инспекционного периода. Работаю на русском и английском, в том числе с покупателями, которые находятся за границей.