Как выбрать аналоги (comps)
- Только закрытые сделки, а не активные объявления. Цена в объявлении показывает только надежды продавца.
- Продажи за последние 3–6 месяцев в том же посёлке (subdivision) или в радиусе примерно мили.
- Площадь в пределах примерно 20% от вашего дома, похожий возраст, число спален и участок.
- Тот же тип: дом с бассейном сравнивайте с домами с бассейном, участок у воды с участками у воды.
Что во Флориде сильно влияет на цену
Некоторые особенности здесь влияют на стоимость сильнее, чем в других штатах. Крышу старше примерно 15 лет трудно застраховать, а значит, меньше покупателей смогут получить кредит. Ударопрочные окна, новая крыша и отчёт wind mitigation снижают страховку. Зона высокого риска наводнения FEMA требует отдельный полис для покупателя с ипотекой. В кондо резервы и инспекции здания по законам 2022 и 2024 годов иногда важнее самой квартиры.
Какую площадь брать
В объявлениях и данных округа во Флориде указывается living area, то есть отапливаемая и охлаждаемая площадь. Гараж, застеклённая терраса (lanai) и навесы в неё не входят. Используйте одну и ту же мерку для вашего дома и всех аналогов, иначе цена за фут будет неверной.
От оценки к предложению
Предлагаемый диапазон начинается с минимальной цены за фут среди аналогов минус запас на торг и заканчивается чуть ниже средней оценки. Насколько далеко идти, зависит от того, сколько дом на рынке, снижалась ли цена и сколько ещё покупателей им интересуются. Агент может выгрузить закрытые сделки из MLS вместе с уступками продавца, которых часто нет на открытых сайтах.
Вопросы
Где посмотреть цены продаж во Флориде?
Во Флориде цены сделок открыты, их можно найти на сайте оценщика округа (property appraiser). Агент может выгрузить данные MLS с учётом уступок продавца.
Можно ли ориентироваться на оценку из налоговой базы?
Нет. Just value в налоговой базе отстаёт от рынка и считается на 1 января. Берите недавние продажи.
