Флорида или Калифорния: где купить дом

Подоходный налог: самая большая разница

Во Флориде нет подоходного налога штата. В Калифорнии он есть, прогрессивный, и для высоких доходов один из самых высоких в стране. Федеральный налог одинаковый в обоих штатах.

Для семьи, которая работает удалённо на хорошую зарплату, это часто решающий аргумент. Для пенсионера с небольшой пенсией и сбережениями разница меньше, а для иностранца, который покупает дом для себя, но живёт и платит налоги в своей стране, она почти не играет роли. Перед решением стоит посчитать, сколько налога штата вы платили бы именно вы, а не в среднем по статистике.

Налог на недвижимость устроен по-разному

В Калифорнии действует Proposition 13: налог считается от цены покупки, и рост налоговой оценки каждый год жёстко ограничен. Новый владелец платит от своей цены, а соседи, купившие давно, платят намного меньше.

Во Флориде налог зависит от рыночной оценки и ставки округа и без льгот обычно составляет около 1,5–2% от стоимости в год. Для постоянных жителей есть homestead: вычет из оценки и ограничение её роста. 3 ноября 2026 года во Флориде голосуют по поправке Amendment 3 об увеличении этого вычета, поэтому правила для части владельцев могут измениться уже с 2027 года.

Практический вывод такой. Дешёвый вход во Флориде не означает дешёвый налог, особенно если вы не будете жить в доме постоянно. На доме за $397 тыс. без homestead налог составит примерно $6–8 тыс. в год, и эта сумма будет пересматриваться вместе с рынком.

Цены: что можно купить во Флориде

Типичное жильё во Флориде стоит около $375 тыс., кондо около $263 тыс. За год индекс почти не изменился (минус 0,9%), за пять лет вырос примерно на 18,6%. Калифорнийские цены в прибрежных городах заметно выше флоридских, и многие переезжающие оттуда продают один дом и покупают здесь дом больше без ипотеки или с небольшой.

Внутри Флориды разброс тоже большой:

• Тампа: около $376 тыс., кондо около $194 тыс.;
• Орландо: около $373 тыс.;
• Джэксонвилл: около $285 тыс.;
• Сарасота: около $411 тыс.;
• Нейплс: около $546 тыс.;
• Майами: около $584 тыс., кондо около $384 тыс.

Если вам важна цена квадратного фута, север и центр штата дают больше дома за те же деньги. Если важны океан и город, придётся смотреть на побережье округов Майами-Дейд, Бровард и Палм-Бич, где цены ближе к калифорнийским.

Природные риски и страховка

В обоих штатах страхование жилья стало сложной темой, но риски разные. Во Флориде это ураганы, ветер и вода. Обычный полис покрывает ветер с отдельной ураганной франшизой, наводнение страхуется отдельно. Цену полиса определяют возраст крыши, защита окон, высота дома над уровнем воды и зона FEMA.

В Калифорнии главные риски землетрясения и лесные пожары. Землетрясение стандартный полис не покрывает, нужен отдельный, а в районах у леса страховщики всё чаще отказываются продлевать полисы.

Во Флориде я прошу клиентов получить котировку страховки ещё в период инспекции. Тогда при неприятном сюрпризе от сделки можно отказаться без потери депозита. Инспекции 4-point и wind mitigation часто снижают стоимость полиса.

Какое жильё и какой образ жизни

Во Флориде огромный рынок кондоминиумов, посёлков с HOA и закрытых сообществ, а также много сообществ 55+. Например, в Вилладжес (The Villages) жители 65+ составляют около 85% населения, в Венисе (Venice) около 61%, в Нейплсе около 56%. Если вы ищете тихий пенсионный ритм с гольфом и клубами, у Флориды здесь мало конкурентов.

Одновременно в Орландо и Тампе молодое население: доля 65+ там около 11% и 14%. Это города семей, новостроек и работы в сфере услуг, медицины, логистики. Майами живёт финансами, торговлей, туризмом и связями с Латинской Америкой.

Калифорния привлекает другим: крупнейшие технологические компании, университеты, сухой климат без влажного лета. Если ваша работа привязана к офису в Кремниевой долине или Лос-Анджелесе, Флорида вряд ли станет заменой.

Чем отличается сама сделка

Тем, кто уже покупал жильё в Калифорнии, флоридский процесс покажется знакомым, но с отличиями. В Калифорнии эскроу обычно ведёт отдельная эскроу-компания. Во Флориде эту роль чаще выполняет title-компания или адвокат по недвижимости: они держат депозит, проверяют титул и проводят закрытие.

Калифорнийцам знаком Mello-Roos, специальный налог в новых районах. Во Флориде похожую роль играет CDD: сбор в налоговом счёте, которым жители новых посёлков погашают долг за дороги и коммуникации. Его размер и срок погашения я проверяю до оффера.

Во Флориде продавец обязан раскрыть известные ему скрытые дефекты, которые существенно влияют на стоимость дома. Но многие сделки идут по контракту «как есть» с периодом инспекции. В этот период покупатель проверяет дом за свой счёт и может отказаться без объяснения причин, а после него продавец ремонт уже не обязан. Поэтому инспекции во Флориде нужно заказывать в первые же дни.

Кому подойдёт каждый штат

Флорида подойдёт тем, кто работает удалённо или живёт на сбережения и хочет сэкономить на подоходном налоге, ищет больше дома за меньшие деньги, планирует зимовать в тепле или жить в сообществе 55+. Нужно быть готовым к летней жаре, сезону ураганов и дорогой страховке.

Калифорния подойдёт тем, чья работа и карьера там, кому важен сухой климат и кто готов платить больше за вход ради рынка труда и привычной среды.

Если вы склоняетесь к Флориде, я помогу сравнить два-три конкретных региона по цене, налогу, страховке и взносам. Работаю на русском и английском, показываю дома по видео, а сделку можно провести полностью удалённо. Пришлю подборку в выбранных городах, если опишете бюджет и формат жилья.