Недвижимость в округе Мартин

Почему здесь нет башен и что строят вместо них

Правило четырёх этажей распространяется на весь округ, и оно сильнее любых рыночных трендов определяет, что здесь можно купить. По данным переписи ACS, 54% жилья составляют отдельные single-family дома, ещё 8% приходится на таунхаусы. В зданиях на 50 и больше квартир находится только 2,4% жилья. Кондо здесь в основном малоэтажные: двух-, трёх- и четырёхэтажные корпуса в комплексах с бассейном и общей территорией.

Отдельная история — передвижные дома (mobile home). По округу их почти 9%, а в Хоб-Саунде и Индиантауне это около трети всего жилья. Так выглядит самый дешёвый вход в рынок, но со своими вопросами: принадлежит ли вам земля под домом, какие правила у парка и как дом пережил прошлые ураганы.

Медианный год постройки по округу 1986. Типичному дому около сорока лет, поэтому при покупке я первым делом смотрю на возраст крыши, кондиционера и электрики. От этого напрямую зависит, согласится ли страховая компания выписать полис и сколько он будет стоить.

Цены: десять лет роста, последний год на месте

По индексу Zillow типичный дом в округе стоит около $448 тыс. За десять лет он подорожал на 82%, за пять лет на 20%, а за последний год всего на 0,7%. Рост остановился, но падения цен на дома нет. С кондо картина другая: типичная квартира стоит около $209 тыс. и за год подешевела на 4,3%. Я связываю это с тем, что покупатели стали осторожнее относиться к старым ассоциациям после новых законов о кондо.

Внутри округа разброс в разы. Сьюоллс-Пойнт (Sewall's Point), маленький городок на полуострове между рекой и лагуной, держится около $1,42 млн за типичный дом. Палм-Сити (Palm City) стоит около $622 тыс., Хоб-Саунд (Hobe Sound) около $504 тыс., Стюарт (Stuart) около $374 тыс., Индиантаун (Indiantown) около $298 тыс. При этом за десять лет быстрее всех вырос как раз Индиантаун, на 153%: дешёвый рынок вдали от побережья догонял остальной округ.

Перепись ACS, где цену называют сами владельцы, даёт медиану $432 тыс. по округу, то есть почти ту же цифру, что и Zillow. Значит, средние оценки здесь не оторваны от реальных сделок, но по конкретному дому я всё равно опираюсь только на закрытые продажи по соседству за последние месяцы.

Какой город для чего

• Палм-Сити — пригород к западу от Стюарта, за рекой. Дома 1990–2000-х годов, гольф-сообщества и самый высокий доход семей среди крупных населённых пунктов: медиана $125 820.
• Дженсен-Бич (Jensen Beach) — северо-восток округа на лагуне Индиан-Ривер, в основном отдельные дома и выезд к пляжам острова Хатчинсон (Hutchinson Island).
• Хоб-Саунд — юг округа, рядом с парком штата Джонатан-Дикинсон. Много передвижных домов и пожилых жителей.
• Порт-Салерно (Port Salerno) — бывшая рыбацкая деревня на заливе Манати-Покет, где живут в основном круглый год.
• Сьюоллс-Пойнт — почти исключительно отдельные дома и самые высокие цены в округе.
• Индиантаун — деревня в глубине округа, по дороге к озеру Окичоби. Самое молодое население (медианный возраст 31 год) и самое дешёвое жильё.
• Норт-Ривер-Шорс (North River Shores) и Рио (Rio) — небольшие населённые пункты по переписи на северном берегу реки, вплотную к Стюарту.

Если вы смотрите дом на реке Сент-Луси, спросите соседей о прошлых летах: в отдельные годы в реку сбрасывают воду из озера Окичоби, и тогда у берегов бывает цветение водорослей. На цену и удовольствие от жизни у воды это влияет сильнее, чем кажется по фотографиям.

Сезонное жильё: каждый восьмой дом пустует большую часть года

Перепись относит 12,3% всего жилья к сезонному, то есть к домам и квартирам для зимовки или отдыха. Больше всего сезонного жилья в Рио и Стюарте, меньше всего в Норт-Ривер-Шорс, Сьюоллс-Пойнте и Порт-Салерно, где люди в основном живут постоянно.

Если дом не станет вашим основным жильём во Флориде, налоговой льготы homestead не будет: налог считается без вычета, а рост оценки ограничен слабее. Для покупателей из Канады и других стран, которые приезжают на зиму, я заранее считаю налог без льготы, чтобы первый счёт не оказался сюрпризом.

Отдельно о канализации. В старых кварталах округа, особенно у воды и в сельской части, встречаются дома с септиком и собственным колодцем. Это не повод отказываться от дома, но септик нужно проверить отдельно от общей инспекции, а у риелтора продавца спросить, планирует ли округ подключение квартала к центральной сети и кто за него платит.

Лодка, мосты и дорога до аэропорта

Многие покупают в округе Мартин ради лодки, и здесь есть своя специфика. Река Сент-Луси через канал Сент-Луси соединяется с озером Окичоби, а дальше водный путь Okeechobee Waterway ведёт через весь полуостров к Мексиканскому заливу. Выход в океан идёт через залив Сент-Луси (St. Lucie Inlet). Поэтому дом на реке или канале здесь ценится не только за вид, а за маршрут.

Перед покупкой такого дома я проверяю три вещи: глубину у причала при отливе, есть ли на пути к открытой воде низкие разводные или фиксированные мосты, которые не пропустят мачту парусника, и разрешения на существующий причал и подъёмник для лодки. Причал, построенный без разрешения, становится проблемой покупателя.

С дорогами всё просто: округ с севера на юг пересекают I-95 и платная Florida's Turnpike, вдоль побережья идут US 1 и A1A. Ближайший аэропорт с регулярными рейсами — Палм-Бич (PBI), от Стюарта до него обычно меньше часа на машине. В самом Стюарте есть аэропорт Witham Field, но он для частной авиации.

Русскоязычных здесь единицы

По данным ACS, в округе живут около 184 человек, родившихся в странах бывшего СССР, из них 128 — уроженцы Украины. Ещё 82 человека родились в Израиле. Дома на русском, польском или другом славянском языке говорят около 940 жителей. Основная русскоязычная жизнь Флориды сосредоточена южнее, в округах Бровард и Майами-Дейд.

Для одних это минус: русскоязычного врача или юриста, скорее всего, придётся искать в округе Палм-Бич или дальше на юг. Для других именно в этом смысл переезда: английская среда, тихие улицы, лодки и рыбалка вместо шумного курорта. Поиск, переговоры, инспекцию и закрытие сделки я веду на русском, так что язык на покупку не влияет.