Флорида или Северная Каролина: где купить дом

Налоги: где выгоднее именно вам

Подоходный налог. Во Флориде его нет совсем: ни на зарплату, ни на пенсию, ни на доход от бизнеса на уровне штата. Федеральный налог США платят все, где бы ни жили. В Северной Каролине действует единая ставка подоходного налога штата. Её последние годы постепенно снижают, но она есть, и для семьи с хорошей зарплатой это тысячи долларов в год. Пенсионеры часто отмечают, что выплаты Social Security Северная Каролина не облагает, но пенсии из частных фондов и снятия со счетов облагаются.

Налог на недвижимость. Во Флориде без homestead он обычно 1,5–2% от стоимости в год. Если дом — ваше постоянное жильё во Флориде, homestead в 2026 году снимает до $51 411 оценочной стоимости, а рост оценки ограничен 3% в год или инфляцией. Для второго дома и для канадцев, которые не живут во Флориде постоянно, вычета нет. В Северной Каролине ставки налога на имущество в среднем ниже, но точные цифры зависят от округа, их стоит смотреть по конкретному адресу.

Простое правило: чем выше ваш доход в США, тем сильнее выигрываете во Флориде. Чем дороже дом при скромном доходе (например, пенсионер на сбережениях), тем меньше эта разница.

Страховка и ураганы

Оба штата получают ураганы, но по-разному. Во Флориде риск касается почти всего штата, поэтому страховка дома здесь одна из самых дорогих в стране. Ураганная франшиза во Флориде считается процентом от страховой суммы (2%, 5% или 10%) и применяется один раз за календарный год. Если частные компании отказывают, остаётся Citizens Property Insurance — государственный страховщик последней инстанции.

В Северной Каролине прямой удар ураганов приходится в основном на побережье. Но шторм 2024 года показал, что сильные ливни могут затопить и горные районы на западе штата, далеко от моря. Поэтому вопрос о наводнении стоит задавать в обоих штатах, а не только у воды.

Во Флориде на цену страховки сильно влияют возраст крыши, отчёт wind mitigation и, для старых домов, 4-point inspection. Котировку надо получить до конца инспекционного периода по контракту, а не после.

Климат и образ жизни

• Флорида — тёплая зима и долгое жаркое влажное лето. Океан или залив обычно в часе езды или ближе. Многие покупатели приезжают именно ради зимы, поэтому в ряде городов заметна доля пенсионеров. По данным переписи ACS жители старше 65 лет составляют 25% в Кейп-Корале, 28% в Норт-Порте и почти 30% в Палм-Косте, а в Орландо и Таллахасси — около 11–12%. Это хорошо видно по жилью: в первых много одноэтажных домов и посёлков 55+, во вторых больше квартир и домов для семей с детьми.
• Северная Каролина — четыре сезона, мягкая зима с редким снегом, горы на западе и побережье на востоке. Многим, кто переезжает с севера или из Европы, такой климат ближе, чем флоридское лето.

Если вы выбираете между штатами ради пенсии, я обычно советую пожить в каждом месте хотя бы месяц в самое неудобное время года: во Флориде в августе, в Каролине в январе.

Что даёт Флорида с бюджетом покупателя

Флорида очень разная по цене. По индексу Zillow типичный дом в округе Дювал (Джэксонвилл) стоит около $294 тыс., в Полке — $296 тыс., в Ли — $334 тыс., в Хиллсборо (Тампа) — $376 тыс., в Ориндже (Орландо) — $401 тыс., а в Майами-Дейде — $523 тыс. Типичное кондо в штате стоит около $263 тыс. За пять лет цены в штате выросли на 18,6%, но последний год рынок стоит на месте, кондо за год потеряли 3,9%.

Северо-восток Флориды, Джэксонвилл и округ Сент-Джонс, часто сравнивают с Каролиной: лето там чуть мягче, чем на юге штата, а до Каролины несколько часов на машине. Юг Флориды — совсем другой рынок, с кондо у океана, высокими ценами и международной публикой.

Особенности покупки во Флориде

• Кондо. После 2022 года для зданий от трёх этажей обязательны milestone-инспекции к 30 годам здания и исследование резервов SIRS раз в 10 лет, а отказаться от резервов по SIRS владельцы больше не могут. В старых зданиях из-за этого бывают крупные спецсборы. Покупатель кондо на вторичном рынке может отказаться от сделки в течение 7 рабочих дней после получения документов ассоциации.
• HOA и CDD в новых посёлках: ежемесячные взносы и отдельный сбор в налоговом счёте.
• Закрытие проводит титульная компания или адвокат, деньги идут через эскроу. Удалённо это делается спокойно: видеопоказ, электронная подпись, перевод.
• Иностранцы могут покупать без гражданства и вида на жительство. Покупка дома не даёт визу. Закон Флориды SB 264 (2023) ограничивает покупки для людей с постоянным местом жительства в ряде стран рядом с военными объектами и критической инфраструктурой, это стоит проверить до подписания.

Это не юридическая и не налоговая консультация: если вы выбираете штат ради налогов, посчитайте свою ситуацию с налоговым специалистом (CPA).

Кому подойдёт каждый штат

Флорида чаще подходит тем, у кого высокий доход в США или бизнес, кто хочет тёплую зиму, океан и большое русскоязычное окружение в Южной Флориде, а также канадцам, которые приезжают на зиму. Северная Каролина чаще подходит тем, кто не переносит долгую жару, хочет смену сезонов и ниже расходы на страховку и налог на дом. Я работаю по Флориде: если она в вашем списке, пришлю подборку домов в двух-трёх районах с расчётом налога, взносов и страховки, чтобы было с чем сравнить предложения в Каролине.