Как сделать предложение на дом во Флориде

Что подготовить до того, как писать оффер

Продавец и его агент первым делом смотрят не на цену, а на то, есть ли у вас деньги. К офферу прикладывают одно из двух:

• предварительное одобрение ипотеки (pre-approval) от кредитора, где указана сумма и тип кредита;
• подтверждение средств (proof of funds) для покупки за наличные: выписка или письмо банка. Для иностранного покупателя это может быть банк в другой стране, но продавцу проще, если деньги уже лежат на счёте в США.

Если вы иностранец и берёте кредит, учтите, что программы для нерезидентов обычно требуют первоначальный взнос 30–40%. Одобрение такого кредита занимает больше времени, поэтому сроки по финансированию в контракте нужно ставить реалистичные.

Ещё до оффера стоит понять полную стоимость владения: налог на недвижимость (без homestead это примерно 1,5–2% стоимости в год), страховку, взносы HOA или кондо. Я считаю эти цифры по каждому конкретному объекту, потому что два дома за одну цену могут отличаться по ежемесячным расходам в разы.

Какой контракт используется и что в нём главное

Во Флориде почти все сделки идут на бланках Florida Realtors и Florida Bar: стандартный контракт и контракт «AS IS» (как есть). Во втором продавец не обязан ничего ремонтировать, а покупатель получает период инспекции, в течение которого может отказаться от сделки по любой причине. На вторичном рынке сейчас чаще пишут именно «AS IS».

Пункты, которые реально решают исход сделки:

• цена и депозит. Депозит вносится на эскроу-счёт title-компании или юриста, а не продавцу, обычно в течение нескольких дней после подписания;
• период инспекции. В бланке «AS IS», если поле оставить пустым, подставляется 15 дней. Для кондо в высотке или старого дома лучше не сокращать этот срок;
• условие по финансированию: срок, за который банк должен одобрить кредит, иначе вы выходите с возвратом депозита;
• дата закрытия и кто выбирает title-компанию;
• срок действия оффера: до какого часа продавец должен ответить.

Кто платит за титульную страховку, зависит от обычая округа. В округах Майами-Дейд и Бровард её обычно оплачивает покупатель, во многих других округах продавец. Это тоже можно сделать предметом торга.

Как выбрать цену в оффере

Цену в оффере определяют не по запрошенной цене, а по недавним продажам похожих объектов рядом: та же планировка, тот же год постройки, похожее состояние. Я делаю такой разбор перед каждым предложением и смотрю, сколько дней объект висит на рынке и снижали ли цену.

Общая картина по данным Zillow: за пять лет цены в штате выросли на 18,6%, но пик пришёлся на 2024 год, около $403 тыс., и с тех пор индекс медленно снижается. Отдельный дом в среднем стоит около $397 тыс., кондо около $263 тыс. В такой ситуации оффер ниже запрошенной цены часто нормален, особенно если объект продаётся больше двух месяцев.

Кроме цены, можно торговаться о помощи продавца с расходами на закрытие (seller credit), о сроках и о том, что остаётся в доме. После инспекции появляется второй раунд переговоров: если нашлась протечка крыши или старая электрика, вы просите скидку или кредит, а продавец решает, согласиться или отпустить вас из сделки.

Оффер на квартиру в Майами: что добавляется

Средняя цена кондо в городе Майами по индексу Zillow около $384 тыс., в Майами-Бич около $460 тыс. Для кондо к обычному контракту добавляется приложение по ассоциации, и есть отдельное право покупателя: после получения документов ассоциации у вас 7 дней (без выходных и праздников), чтобы отказаться от покупки.

За эти дни нужно прочитать:

• бюджет ассоциации и размер резервов;
• исследование резервов SIRS и отчёт о milestone-инспекции, если зданию 30 лет или больше;
• протоколы собраний: там видно, обсуждается ли спецсбор (special assessment);
• страховку здания и её франшизу на ураган;
• правила одобрения нового собственника ассоциацией.

В округе Майами-Дейд другая ставка налога на документы при продаже: $0,60 за каждые $100 цены плюс $0,45 для объектов, которые не являются отдельными домами. Его обычно платит продавец, но это влияет на его готовность уступать в цене.

После подписания: календарь сроков

Дата, когда последняя сторона подписала контракт и об этом сообщили другой стороне, называется effective date. От неё отсчитываются все сроки: внесение депозита, период инспекции, получение одобрения кредита, закрытие. Если пропустить срок отказа, депозит уже не защищён.

В период инспекции обычно делают общую инспекцию, проверку на термитов (WDO), 4-point и wind mitigation для старых домов, проверку разрешений на перестройки. Тогда же получают реальное предложение по страховке и проверяют зону FEMA по адресу. Если страховка оказалась намного дороже ожидаемой, это законная причина выйти до конца инспекционного периода.

Деньги на эскроу переводите только по реквизитам, которые вы лично подтвердили звонком в title-компанию. Мошенничество с подменой реквизитов в письмах в США встречается регулярно.

Если вы покупаете из другой страны

Весь процесс можно пройти удалённо: показы по видео, электронная подпись контракта, перевод депозита на эскроу, инспекции без вашего присутствия с отчётом и фотографиями. Закрытие проводит title-компания, документы для подписи у нотариуса или в консульстве высылают заранее.

Я работаю на русском и английском, объясняю каждый пункт контракта до подписи и веду календарь сроков с первого дня. Это не юридическая консультация: по вопросам структуры покупки (LLC, траст) лучше заранее поговорить с юристом по недвижимости. Если хотите, пришлю подборку объектов в вашем бюджете с расчётом взносов, налога и страховки, чтобы было с чем сравнивать перед первым оффером.