Купить квартиру в Дестине

Цены по числу спален

Индекс Zillow по Дестину для всего жилья:

• 1 спальня: около $387 тыс.;
• 2 спальни: около $510 тыс.;
• 3 спальни: около $696 тыс.;
• 4 спальни: около $1,12 млн.

Дешёвая треть жилья стоит примерно до $368 тыс., дорогая начинается около $1,24 млн. Однокомнатная квартира здесь дороже, чем во многих городах полуострова, потому что дешёвого жилья вдали от воды в Дестине мало: город небольшой и вытянут вдоль берега.

За пять лет всё жильё подорожало примерно на 10%, это спокойный рост, а последний год рынок движется ровно. Для покупателя это значит, что торг возможен, но больших скидок на хорошие квартиры у пляжа ждать не стоит.

Где находится Дестин и чем он отличается

Дестин стоит на северо-западе Флориды, в округе Окалуса (Okaloosa), на побережье Мексиканского залива. Это так называемое Изумрудное побережье: белый кварцевый песок и зелёная вода. Здесь центральный часовой пояс, на час раньше, чем в Майами. До Майами около десяти часов на машине, так что по климату, ценам и ритму жизни это отдельный регион штата. Зима здесь прохладнее, чем на юге полуострова, и купаться в январе получится не у всех.

По данным переписи ACS в городе около 14 тыс. жителей, сезонного жилья почти 37%, медианный год постройки 1992-й. Отдельные дома составляют около 35% жилья, здания на 10 и больше квартир около 44%. Город живёт по сезону: летом и в праздники людей много, зимой заметно тише. Старше 65 лет здесь около 18% жителей, медианный возраст около 41 года. Курортный, но не пенсионный город: в зданиях у пляжа соседями чаще будут семьи, приезжающие на лето, чем зимующие пенсионеры. В центре города гавань с набережной HarborWalk Village, на востоке парк Henderson Beach State Park. Ближайший аэропорт Destin–Fort Walton Beach (VPS), около получаса езды.

К востоку, уже в округе Уолтон (Walton), начинается Мирамар-Бич (Miramar Beach), который часто продают как «Дестин». Там другой округ и другая ставка налога, поэтому я всегда уточняю, где именно находится объект.

Здание у залива: что проверить

Здания в Дестине моложе, чем на атлантическом побережье юга, но многим башням у пляжа уже 20–30 лет, а значит, впереди milestone-инспекция. По закону Флориды здания в три этажа и выше проходят её через 30 лет, ассоциации обязаны делать исследование резервов SIRS и финансировать их. Перед оффером я запрашиваю:

• бюджет, резервы и отчёт SIRS;
• сроки и результат milestone-инспекции;
• протоколы собраний правления за последний год;
• историю спецсборов и планируемые работы;
• мастер-полис страховки здания, ураганную франшизу и полис от наводнения;
• правила ассоциации: животные, ремонт, парковка, правила для гостей.

Многие квартиры здесь продаются с мебелью. Проверьте, что именно входит в цену, и попросите опись: при закрытии это часть контракта. У покупателя на вторичном рынке есть 7 дней (без выходных и праздников) после получения документов ассоциации, чтобы отказаться от сделки.

Если бюджет меньше

Соседние города заметно дешевле, хотя и дальше от лучших пляжей. Типичное жильё в Форт-Уолтон-Бич (Fort Walton Beach) около $322 тыс., в Мэри-Эстер (Mary Esther) около $324 тыс., в Шалимаре (Shalimar) около $384 тыс., в Найсвилле (Niceville) около $435 тыс. В Крествью (Crestview) вглубь материка около $288 тыс. Это районы, где больше людей живёт круглый год, и рынок там спокойнее.

Если хотите жить у воды, но дешевле, посмотрите квартиры не на первой линии, а через дорогу от пляжа или с видом на гавань. Разница в цене бывает существенной, а до песка всё равно несколько минут пешком.

Учтите и страховку. Северо-запад Флориды тоже попадает под ураганы, и полис здания у залива стоит дорого. Котировку на свою часть, полис HO-6 на отделку и имущество квартиры, лучше получить до конца инспекционного периода. Зону FEMA проверяйте по точному адресу: у зданий на первой линии и у домов через дорогу она бывает разной.

Покупка издалека

Иностранцу не нужно гражданство США. Я провожу показ по видео, контракт подписывается электронно, депозит идёт на эскроу title-компании, закрытие можно провести удалённо. Ипотека для иностранцев обычно требует 30–40% первого взноса, и банк проверяет здание: в кондо с высокой долей квартир, где владельцы не живут постоянно, кредит бывает сложнее. Покупка квартиры не даёт визу или грин-карту.

Для квартиры, где вы не живёте постоянно, годовой налог обычно около 1,5–2% от цены. Канадцам, которые хотят проводить здесь зиму, стоит учесть тест 183 дней налоговой службы США. Я работаю на русском и английском, читаю документы здания и считаю по каждой квартире взносы, налог и страховку. Если хотите, пришлю подборку кондо в Дестине в вашем бюджете с таким расчётом.