Купить квартиру в Палм-Бич

Цены на кондо по городам округа

По индексу Zillow типичная квартира в городах округа стоит так:

• до $170 тыс.: Палм-Спрингс (Palm Springs) около $101 тыс., Лейк-Уэрт-Бич (Lake Worth Beach) около $151 тыс., Гринэйкерс (Greenacres) около $165 тыс., Делрей-Бич (Delray Beach) около $169 тыс.;
• около $190–320 тыс.: Ройял-Палм-Бич (Royal Palm Beach) около $194 тыс., Уэст-Палм-Бич (West Palm Beach) около $208 тыс., Бойнтон-Бич (Boynton Beach) около $218 тыс., Бока-Ратон около $285 тыс., Текеста (Tequesta) около $305 тыс., Лейк-Парк (Lake Park) около $315 тыс., Палм-Бич-Гарденс (Palm Beach Gardens) около $316 тыс.;
• от $350 тыс.: Веллингтон (Wellington) около $350 тыс., Норт-Палм-Бич (North Palm Beach) около $432 тыс., Джупитер (Jupiter) около $485 тыс., Ривьера-Бич (Riviera Beach) около $733 тыс., остров Палм-Бич около $1,38 млн.

За пять лет типичное жильё по округу подорожало на 26%. Разрыв между первой и последней строкой больше чем в десять раз, и он почти целиком объясняется тремя вещами: годом постройки здания, расстоянием до океана и тем, есть ли в комплексе возрастное ограничение 55+. Поэтому я не советую выбирать город по средней цене кондо. Сначала решите, какой тип здания вам подходит, а уже потом смотрите, где такие здания есть и сколько в них стоят квартиры с похожим видом и этажом.

Почему в Ривьера-Бич квартира дороже дома

В Ривьера-Бич типичное кондо стоит около $733 тыс., а типичный отдельный дом около $341 тыс. Это не ошибка индекса. В город входит остров Сингер-Айленд (Singer Island), где стоят башни прямо на океане, а дома на материковой части намного дешевле. Средняя цифра по городу в таком случае мало что говорит, и смотреть нужно конкретное здание.

Обратная картина в Делрей-Бич и Уэст-Палм-Бич. Кондо там дешёвые, потому что в эти цифры попадают большие комплексы 1960–80-х годов вдали от пляжа, многие из них для жителей 55+. Самый известный пример — Сенчури-Виллидж (Century Village) в Уэст-Палм-Биче. Если вам меньше 55, в такой комплекс вас, скорее всего, не одобрят, и это нужно знать до просмотров.

Остров Палм-Бич и центр Уэст-Палм-Бича

Название «Палм-Бич» в объявлениях вводит в заблуждение. Остров Палм-Бич — небольшой город на барьерном острове, и квартира там стоит в среднем около $1,38 млн. Уэст-Палм-Бич — соседний город на материке, через лагуну Лейк-Уэрт, где типичное кондо около $208 тыс. В центре Уэст-Палм-Бича у воды стоят более новые высотки, там же станция Brightline, а аэропорт PBI находится недалеко от центра.

Для покупателя это два разных решения. На острове вы платите за адрес и океан, и вопросы там про страховку здания и ремонты дорогих фасадов. В центре Уэст-Палм-Бича вы получаете город, рестораны и поезд до Майами, а цена квадратного фута зависит от года постройки башни и вида на воду.

Что проверить в ассоциации до предложения

В округе Палм-Бич много кондо, построенных в 1960–80-х годах, и законы Флориды после 2022 года касаются их напрямую. Здания от трёх этажей проходят milestone-инспекцию через 30 лет после постройки, ассоциация обязана сделать исследование SIRS и копить резервы на крышу, конструкции и фасад, и отменить эти резервы голосованием уже нельзя. В старых комплексах это часто означает рост взносов.

До оффера я читаю:

• бюджет и уровень резервов;
• отчёт SIRS и итоги milestone-инспекции;
• протоколы совета за последний год;
• действующие и планируемые спецсборы;
• страховку здания и ураганную франшизу;
• правила одобрения покупателя, возрастные ограничения 55+, правила о животных и о том, кто может жить в квартире, — всё это влияет и на будущую перепродажу.

На вторичном рынке после получения документов у вас 7 дней, без выходных и праздников, на отказ от сделки. За это время нужно успеть прочитать всё перечисленное.

Расходы и покупка из-за рубежа

Кроме взноса ассоциации, в бюджет входят налог (без homestead обычно около 1,5–2% от стоимости в год), страховка квартиры HO-6 и, при необходимости, страховка от наводнения. Зону FEMA проверяйте по адресу. Homestead получают только те, для кого квартира основное постоянное жильё, сезонные владельцы платят полную ставку.

Гражданство для покупки не нужно, а покупка не даёт права на визу. Сделка проходит удалённо: видеопоказы, электронная подпись, перевод на эскроу титульной компании. Ипотека иностранцам обычно требует 30–40% первого взноса, и в старых зданиях банки дополнительно проверяют саму ассоциацию. При будущей продаже иностранным владельцем действует FIRPTA, для отчётности нужен ITIN.

Я работаю на русском и английском, читаю документы ассоциаций и по каждой квартире считаю взнос, налог и страховку. Если хотите, пришлю подборку кондо в нескольких городах округа в вашем бюджете с этими расчётами.