Купить таунхаус во Флориде

Два вида таунхаусов: с землёй и в форме кондо

Первое, что я смотрю в любом таунхаусе, это юридическая форма собственности.

• Таунхаус с землёй (fee simple). Вам принадлежит сама секция и участок под ней, иногда с маленьким двором. Сообщество управляется HOA по закону о домовладельческих ассоциациях (глава 720). Крышу и стены своей секции часто ремонтирует и страхует владелец, хотя в некоторых сообществах HOA берёт часть этого на себя.
• Таунхаус в форме кондо. Внешне такой же, но юридически это квартира в кондоминиуме по главе 718. Земля, крыша и наружные стены общие, их страхует и ремонтирует ассоциация, а вы платите за это через взнос.

Из этого следует всё остальное. В первом случае взнос HOA обычно ниже, зато ремонт крыши ложится на вас. Во втором взнос выше, но он включает страховку здания и резервы на крышу. Тип полиса тоже разный: для таунхауса с землёй обычно нужен полис как для дома (HO-3), для таунхауса-кондо полис HO-6 на внутреннюю часть. Узнать форму можно по документам сообщества и по записи о собственности в округе.

Таунхаус или кондо

Это частый вопрос, и ответ зависит от того, как вы собираетесь жить.

Таунхаус выигрывает, если вам нужен отдельный вход, нет соседей сверху и снизу, есть место для машины у дома, а иногда и небольшой двор для собаки. В нём меньше общих систем, поэтому меньше и общих расходов: нет лифтов, общих коридоров, большого бассейна на крыше. Новые законы о кондо, принятые во Флориде с 2022 года, обязывают проходить milestone-инспекцию и делать исследование резервов (SIRS) здания от трёх этажей. Двухэтажные таунхаусы под эти требования обычно не попадают, даже если оформлены как кондо.

Кондо выигрывает, когда вы хотите жить у воды, в центре города или с видом с высокого этажа. Таунхаусов на первой линии у океана во Флориде мало, и стоят они дорого. Кондо также проще оставить на полгода: снаружи за зданием следит ассоциация, а не вы.

Где во Флориде искать таунхаус

Больше всего таунхаусов строится в пригородах, где застройщики возводят целые районы с отдельными домами и таунхаусами вперемешку. Это пригороды Орландо, Тампы, Джэксонвилла, а также запад округов Бровард и Палм-Бич. По индексу Zillow типичное жильё в округе Ориндж (Orange) около $401 тыс., в Хиллсборо (Hillsborough) около $376 тыс., в Оцеоле (Osceola) около $359 тыс., в Паско (Pasco) около $328 тыс., в Полке (Polk) около $296 тыс. Таунхаус в этих округах обычно стоит ниже этих уровней. Многие из них построены после 2000 года, а значит, крыша и системы моложе, чем в старых кондо на побережье, и это заметно в страховке.

На юго-востоке всё дороже: типичное жильё в округе Майами-Дейд около $523 тыс., в Бровард около $422 тыс. Здесь таунхаус часто оказывается самым доступным способом получить жильё с отдельным входом в нормальном районе, потому что отдельный дом уже за пределами бюджета.

В новых сообществах, особенно вокруг Орландо и Тампы, кроме HOA часто есть ещё сбор CDD. Он идёт в налоговом счёте и покрывает облигации, на которые построены дороги, водоотвод и инфраструктура района. Из-за CDD два одинаковых таунхауса в соседних сообществах могут обходиться владельцу заметно по-разному. Сумму CDD видно в налоговом счёте прошлого года, и я всегда смотрю её до оффера.

Что проверить до оффера

• форму собственности: fee simple с HOA или кондо;
• что именно покрывает взнос: крышу, наружную покраску, газон, страховку здания, воду;
• бюджет и резервы ассоциации, протоколы собраний и планируемые спецсборы;
• возраст крыши и отчёт о защите от ветра (wind mitigation): он влияет на цену страховки;
• наличие и размер CDD, а также год, когда погашаются облигации;
• зону FEMA адреса и расчёт страховки, включая страховку от наводнения;
• правила сообщества: парковка, животные, внешний вид, одобрение покупателя.

Инспекцию нужно делать так же тщательно, как для отдельного дома. Общие стены между секциями иногда скрывают протечки соседа, а чердак над несколькими секциями бывает общим.

Покупка из-за рубежа и налог

Гражданство США для покупки таунхауса не требуется. Сделка проходит удалённо: видеопоказы, электронная подпись, депозит на эскроу title-компании, инспекция, закрытие с удалённой нотариальной заверкой. Иностранцам ипотеку обычно дают при первом взносе 30–40%. Покупка не даёт визу или грин-карту.

Налог на недвижимость без льготы homestead обычно около 1,5–2% стоимости в год. Homestead доступен только тем, кто живёт во Флориде постоянно. Я работаю на русском и английском, проверяю документы сообщества и считаю по каждому таунхаусу налог, HOA, CDD и страховку вместе. Если хотите, пришлю подборку таунхаусов в выбранном районе с такими расчётами.