Может ли гражданин России купить недвижимость во Флориде

Кого касается закон: гражданство или проживание

Закон 2023 года, который во Флориде называют SB 264, вводит понятие «иностранный принципал» (foreign principal). Для частного лица это человек, который имеет домициль, то есть постоянно проживает, в одной из «стран, вызывающих озабоченность», и при этом не является гражданином США или постоянным резидентом с грин-картой. В список стран входят Китай, Куба, Иран, Северная Корея, Россия, Сирия и Венесуэла.

Из этого следует практический вывод. Гражданин России, который постоянно живёт, например, в Израиле, Казахстане, Германии или Канаде, обычно не считается иностранным принципалом по этому закону, потому что его домициль не в России. Человек с грин-картой США под ограничения не попадает. А вот гражданин любой страны, который постоянно живёт в России, попадает. Где именно ваш домициль в спорной ситуации, должен оценить юрист: это зависит от фактов, а не от одного документа.

Под закон попадают и компании: организованные по законам такой страны, имеющие там основное место деятельности или принадлежащие иностранным принципалам. Покупка через американскую LLC ограничения не снимает, если её контролирует иностранный принципал.

Что именно запрещено

• Сельскохозяйственные земли. С 1 июля 2023 года иностранным принципалам из этих стран нельзя приобретать сельскохозяйственную землю во Флориде.
• Объекты в 10 милях от военных баз и критической инфраструктуры. Нельзя покупать недвижимость в радиусе 10 миль от военного объекта или объекта критической инфраструктуры. К последним закон относит, например, электростанции, водоочистные сооружения, морские порты и ряд промышленных объектов.

Для граждан Китая с домицилем в Китае ограничения шире и касаются почти любой недвижимости. Для остальных стран из списка вся прочая недвижимость штата, вне этих зон и не сельскохозяйственная, покупать не запрещено.

Закон не отнимает собственность, купленную до 1 июля 2023 года, но обязал таких владельцев зарегистрировать её в штате. Если же иностранный принципал получает запрещённый объект по наследству или через взыскание долга, закон даёт ему 3 года, чтобы продать этот объект. Для семей, где родители живут в России, а имущество во Флориде оформлено на них, это стоит обсудить с юристом заранее, а не после.

Закон оспаривался в федеральных судах, в основном в части ограничений для граждан Китая. На момент написания он действует, но правоприменение может меняться, поэтому перед сделкой проверяйте актуальную редакцию.

Исключение для собственного жилья

Закон оставляет узкое исключение для физического лица. Иностранный принципал может купить один жилой объект площадью до 2 акров, если одновременно выполняются условия:

• участок находится дальше 5 миль от любого военного объекта во Флориде;
• у покупателя есть действующая американская виза, которая не ограничена туризмом, или документ о предоставлении убежища, позволяющий законно находиться во Флориде;
• объект оформляется на имя владельца этой визы или документа.

После такой покупки её нужно зарегистрировать в Департаменте коммерции Флориды (FloridaCommerce) в течение 30 дней. Туристическая виза под это исключение не подходит.

Как это выглядит на практике при сделке

При закрытии сделки во Флориде покупатель подписывает заявление под присягой (affidavit) о том, что он не является иностранным принципалом, запрет на покупку которого нарушается этой сделкой. Его готовит титульная компания или адвокат. Ложное заявление и нарушение закона влекут серьёзные последствия, вплоть до конфискации объекта и уголовной ответственности, поэтому подписывать его наугад нельзя.

Военных объектов во Флориде много, и зона в 10 миль вокруг них покрывает заметную часть городов. Поэтому порядок действий у меня такой: сначала определяем, касается ли вас закон вообще. Если касается, юрист проверяет конкретный адрес по расстояниям до военных объектов и инфраструктуры ещё до того, как вы внесёте депозит. Это не юридическая консультация: решение о том, применим ли к вам SB 264, должен принять адвокат по недвижимости во Флориде.

Если закон вас не касается: обычная покупка иностранцем

Для иностранца без ограничений покупка во Флориде устроена просто. Гражданство, вид на жительство или американская компания не нужны. Сама покупка не даёт визы или грин-карты. Иммиграционная программа EB-5 требует вложения от $800 тыс. в целевом районе (TEA) или $1,05 млн в остальных случаях в бизнес, который создаёт рабочие места, и это не то же самое, что покупка квартиры.

Цены для ориентира: по индексу Zillow типичное жильё во Флориде стоит около $375 тыс., кондо около $263 тыс., отдельный дом около $397 тыс. В округе Майами-Дейд типичное жильё около $523 тыс., в округе Ориндж (Орландо) около $401 тыс., в округе Дювал (Джэксонвилл) около $294 тыс.

Деньги, ипотека и налоги

• Перевод средств. Деньги поступают банковским переводом на эскроу-счёт титульной компании. Титульная компания и банк проверяют личность и происхождение средств. Заранее выясните, сможет ли ваш банк отправить перевод в США и сколько это займёт времени.
• Ипотека. Кредиты для иностранцев обычно требуют 30–40% первого взноса и подтверждения доходов, которое банк может проверить. Многие иностранные покупатели платят наличными.
• Налоги при владении. Налог на недвижимость без homestead ориентировочно 1,5–2% от оценки в год. Для расчётов с налоговой службой США может понадобиться ITIN.
• Продажа. Когда иностранец продаёт объект, покупатель удерживает 15% цены по FIRPTA в счёт налога.
• Наследство. Для нерезидентов США освобождение от федерального налога на наследство всего $60 тыс.

Как оформить собственность (на себя, через LLC или траст), решайте с адвокатом и CPA до покупки.

Чем я помогаю

Я работаю на русском и английском и с первого разговора спрашиваю о стране проживания, чтобы не тратить ваше время на объекты, которые потом нельзя будет купить. Если вопрос SB 264 актуален, подключаю адвоката до подписания контракта. Показы можно провести по видео, подписание документов и перевод денег делаются удалённо.