Налог на недвижимость в Майами

Из чего складывается налог

Налог на недвижимость (property tax) во Флориде платят каждый год. Его считают так: облагаемая оценка объекта умножается на суммарную ставку (millage). Один mill равен $1 налога на каждые $1 000 облагаемой оценки. Суммарная ставка складывается из нескольких частей: округ Майами-Дейд, школьный совет, город (если объект внутри городской черты) и разные специальные округа.

Поэтому налог на одинаковую по цене квартиру в Майами, Майами-Бич, Авентуре или в неинкорпорированной части округа будет немного разным. Точную ставку для конкретного адреса видно на сайте оценщика округа Майами-Дейд (Property Appraiser) по номеру участка (folio). Я всегда смотрю её до того, как считать клиенту ежемесячные расходы.

К налогу по ставке иногда добавляются фиксированные сборы (non-ad valorem), например за вывоз мусора у отдельных домов. Они тоже приходят в одном счёте.

Почему нельзя ориентироваться на налог продавца

Это самая частая ошибка при покупке. Продавец, который много лет живёт в квартире с homestead, платит налог с оценки, рост которой был ограничен 3% в год. После продажи оценка сбрасывается до рыночной, обычно близкой к цене сделки. Если продавец купил квартиру 15 лет назад, его налог может быть в разы ниже того, что придётся платить вам.

Правильный расчёт делается от цены, по которой покупаете вы, и ставки по адресу. На сайте оценщика есть калькулятор оценки налога для нового владельца, и им стоит пользоваться ещё до подписания контракта.

Homestead: кто получает и что он даёт

Homestead дают только тем, для кого объект постоянное место жительства во Флориде на 1 января года. Заявление подают оценщику округа до 1 марта. Второе жильё, в том числе квартира канадца, который живёт во Флориде полгода, homestead не получает.

• Скидка с оценки. В 2026 году до $51 411: $25 000 со всех налогов и ещё до $26 411 с нешкольных налогов. Для типичного кондо это экономия порядка нескольких сотен долларов в год.
• Ограничение роста. Оценка жилья с homestead растёт не больше чем на 3% в год или на величину инфляции, смотря что меньше (Save Our Homes). На длинном сроке это даёт гораздо больше, чем сама скидка.
• Перенос льготы. Накопленную разницу между рыночной и ограниченной оценкой можно перенести на новый homestead во Флориде при переезде (portability), в пределах установленных лимитов и сроков.

Для второго жилья ограничение мягче: рост оценки не больше 10% в год и только по нешкольной части налога.

На голосовании 3 ноября 2026 года во Флориде выносится поправка 3, которая касается homestead и налогов на жильё. Для принятия ей нужно 60% голосов. Результат на момент написания неизвестен, так что расчёты на 2027 год стоит пересмотреть после голосования.

Примеры по районам

Чтобы понять порядок цифр, возьмём индексы Zillow и ориентир 1,5–2% для жилья без homestead:

• кондо в городе Майами, около $384 тыс.: примерно $5,8–7,7 тыс. в год;
• кондо в Майами-Бич, около $460 тыс.: примерно $6,9–9,2 тыс.;
• кондо в Хайалиа, около $245 тыс.: примерно $3,7–4,9 тыс.;
• типичное жильё по округу Майами-Дейд, около $523 тыс.: примерно $7,8–10,5 тыс.

Это приблизительно. Реальная облагаемая оценка оценщика часто ниже цены сделки, а ставка зависит от адреса. Для конкретной квартиры я считаю налог по её folio, вместе с взносами ассоциации и страховкой, и добавляю это в подборку. Если хотите, пришлю такую подборку в вашем бюджете.

Когда и как платят налог

• 1 января фиксируется статус объекта и владельца на год.
• Август: приходит уведомление TRIM с предварительной оценкой и ставками. Если не согласны с оценкой, её можно оспорить в установленный срок.
• Ноябрь: приходит счёт. При оплате в ноябре скидка 4%, в декабре 3%, в январе 2%, в феврале 1%.
• 31 марта последний день оплаты без пени. С 1 апреля налог считается просроченным.

Налог платят за прошедший год. При закрытии сделки его делят между продавцом и покупателем пропорционально дням владения. Если у вас ипотека, банк обычно собирает налог через эскроу в ежемесячном платеже.

Налоги при покупке и продаже

Ежегодный налог не единственный. При сделке в округе Майами-Дейд налог на документы при передаче права собственности составляет $0,60 за каждые $100 цены, а для объектов, которые не являются отдельным домом (например, кондо), ещё $0,45 сверху. Обычно его платит продавец. Если покупатель берёт ипотеку, он платит $0,35 за каждые $100 кредита и 0,2% от суммы кредита как налог на нематериальные активы. Во Флориде нет подоходного налога штата, но федеральные налоги при продаже действуют, а для продавца-иностранца покупатель удерживает 15% цены по FIRPTA.