Налоги нерезидента на недвижимость в США

При покупке: никакого особого налога для иностранцев

Ни федеральные власти, ни Флорида не берут с иностранцев отдельного налога на покупку жилья. Расходы при закрытии те же, что у американцев. Налог на документы при передаче права собственности во Флориде составляет $0,70 за каждые $100 цены (в округе Майами-Дейд своя ставка), и обычно его платит продавец. Если покупка в ипотеку, покупатель платит $0,35 за каждые $100 кредита и 0,2% от суммы кредита.

На этапе покупки стоит сразу решить, на кого оформлять объект: на себя лично, на супругов, на компанию или на траст. От этого зависят налоги при продаже и особенно при наследовании, и менять структуру потом дороже. Это не налоговая и не юридическая консультация: такие решения принимают вместе с американским CPA и адвокатом до подписания контракта.

Пока вы владеете: налог на недвижимость и отсутствие налога штата

Ежегодный налог на недвижимость (property tax) для иностранца считается так же, как для американца без homestead: облагаемая оценка, умноженная на сумму местных ставок. Ориентир 1,5–2% от стоимости в год. По индексу Zillow типичное жильё во Флориде стоит около $375 тыс., кондо около $263 тыс., значит, налог порядка $5,6–7,5 тыс. и $3,9–5,3 тыс. в год соответственно. Homestead иностранцу без постоянного проживания во Флориде не положен.

У Флориды нет подоходного налога штата, и для владельца жилья это заметный плюс. Федерального налога на владение недвижимостью или налога на имущество в США тоже нет. Если объект просто стоит для собственного использования и не приносит дохода, ежегодная федеральная декларация обычно не нужна. Если же он приносит доход в США, это отдельная тема для CPA.

При продаже: FIRPTA и удержание 15%

Когда недвижимость в США продаёт иностранное лицо, действует закон FIRPTA. Покупатель (на практике титульная компания или адвокат на закрытии) обязан удержать 15% от цены продажи, а не от прибыли, и перечислить их в налоговую службу IRS.

• Если цена до $300 тыс. и покупатель берёт объект для собственного проживания, удержание может быть 0%.
• Если цена от $300 тыс. до $1 млн и покупатель тоже будет жить в нём сам, удержание 10%.
• В остальных случаях 15%.

Удержание не налог, а предоплата. Реальный налог считается с прибыли. Если удержанная сумма больше налога, разницу возвращают через декларацию. Можно заранее подать в IRS заявление на сертификат об уменьшении удержания (форма 8288-B), если ожидаемый налог заметно меньше 15% цены. Этим лучше заняться до закрытия сделки, потому что ответ IRS приходит не сразу.

Технически удержание выглядит так: на закрытии титульная компания оставляет у себя нужную сумму из денег, причитающихся продавцу, и в течение 20 дней отправляет её в IRS вместе с формами 8288 и 8288-A. Копия формы 8288-A со штампом IRS потом нужна продавцу для декларации, поэтому сохраните её. Если продавцов двое, например супруги, удержание и формы оформляются на каждого.

Форма 1040-NR: когда она нужна и что в ней

1040-NR это федеральная налоговая декларация для нерезидентов США. После продажи недвижимости её подают за год, в котором была сделка. В ней указывают цену продажи, стоимость покупки, расходы на улучшения и на сделку, и считают прибыль.

• Если вы владели объектом больше года, прибыль облагается по ставкам для долгосрочного прироста капитала, которые ниже обычных ставок подоходного налога.
• Если меньше года, по обычным ставкам.
• Удержанные по FIRPTA деньги засчитываются в этот налог.

Для подачи декларации нужен налоговый номер. У иностранца без номера социального страхования это ITIN, который оформляют по форме W-7, часто вместе с самой декларацией. Нерезиденты, у которых в США не было зарплаты с удержанием налога, обычно подают 1040-NR до 15 июня следующего года. Не забудьте и о стране вашего налогового резидентства: она может тоже облагать эту прибыль, а налоговые договоры помогают избежать двойного налогообложения.

Наследство и дарение: самый недооценённый риск

Для иностранцев это самая важная и самая неприятная часть. Если нерезидент США умирает, владея недвижимостью в США на своё имя, его наследство облагается федеральным налогом на наследство (estate tax) со стоимости американских активов выше $60 тыс. Ставки высокие, до 40%. Для сравнения, у американцев освобождение многомиллионное. У Флориды собственного налога на наследство нет, но федерального это не отменяет.

Некоторые налоговые договоры улучшают ситуацию, например договор между США и Канадой даёт канадцам пропорциональную часть американской льготы. Подарок американской недвижимости от нерезидента тоже может облагаться федеральным налогом на дарение.

Поэтому иностранцы часто оформляют покупку через структуру: американскую LLC, иностранную компанию, траст или их сочетание. У каждой свои плюсы и издержки. Например, американская LLC с одним иностранным владельцем ежегодно подаёт информационную форму 5472, даже если дохода нет. Выбирать структуру нужно с CPA и адвокатом, которые работают с иностранцами.

Особый случай: канадцы и другие сезонные жители

Канадцы, которые проводят во Флориде зиму, сталкиваются ещё с одним вопросом: тестом существенного присутствия IRS (substantial presence test), который считает дни в США за три года по взвешенной формуле с порогом 183 дня. Если вы под него попадаете, но сохраняете более тесную связь с Канадой, обычно подают форму 8840. Правила медицинской страховки провинций по длительности отсутствия различаются. Всё это лучше проверить у налогового консультанта, который работает с обеими странами.

Как я помогаю на этапе покупки

Я не даю налоговых советов, но работаю так, чтобы налоговые вопросы не всплывали в последний момент. Для каждого объекта считаю ежегодный налог на недвижимость по ставке адреса, а при продаже заранее согласую с титульной компанией порядок удержания FIRPTA. Работаю на русском и английском, могу провести покупку удалённо и связать вас с CPA и адвокатом, которые работают с иностранными покупателями.