Наследство недвижимости во Флориде: пробейт

Что такое пробейт и где он проходит

Пробейт это процедура, в которой суд подтверждает завещание (или его отсутствие), назначает распорядителя наследства (personal representative), собирает и оценивает имущество, уведомляет кредиторов, оплачивает долги и налоги и только потом передаёт имущество наследникам. Во Флориде этим занимается окружной суд того округа, где жил умерший.

Если умерший не жил во Флориде, но владел здесь домом или квартирой, основной процесс идёт по месту его жительства, а во Флориде открывают дополнительный, вспомогательный пробейт (ancillary administration), только для местной недвижимости. Для наследников из других штатов и стран это значит две процедуры вместо одной, поэтому для иностранных владельцев вопрос стоит решать ещё при покупке.

Это не юридическая консультация. Правила пробейта Флориды подробные, и в каждом конкретном случае нужно говорить с адвокатом по наследственным делам во Флориде.

Полная и упрощённая процедура

• Formal administration — обычный пробейт. Суд назначает распорядителя наследства, публикуется уведомление кредиторам, у них есть 3 месяца с даты первой публикации, чтобы заявить требования. Затем имущество распределяют. На практике это чаще всего от 6 до 12 месяцев, а если есть споры, дольше.
• Summary administration — упрощённая процедура. Её можно использовать, если стоимость имущества, подлежащего процедуре, не превышает $75 тыс. без учёта защищённого имущества, или если со дня смерти прошло больше двух лет. Распорядителя наследства не назначают, суд сразу выносит решение о распределении.

Многие ошибочно думают, что небольшая квартира автоматически позволяет упрощённую процедуру. Но при типичной цене кондо во Флориде около $263 тыс. по индексу Zillow, а всего жилья около $375 тыс., большинство объектов в $75 тыс. не укладываются, и решающим становится срок в два года или особый статус homestead.

Кто может быть распорядителем и зачем адвокат

Распорядителем наследства во Флориде может быть житель Флориды. Человек, который во Флориде не живёт, тоже может, но только если он близкий родственник умершего: супруг, ребёнок, родитель, брат или сестра и некоторые другие родственники по закону. Друг семьи из другой страны распорядителем быть не может.

В обычном пробейте распорядитель во Флориде, как правило, обязан действовать через адвоката, имеющего право практики во Флориде. Исключения узкие, например когда распорядитель одновременно единственный наследник. Для наследников за рубежом адвокат фактически ведёт весь процесс: подаёт документы в суд, публикует уведомления, общается с банками и титульной компанией.

Homestead в наследстве: особые правила

Если умерший жил в доме постоянно и тот имел статус homestead, Флорида защищает семью особыми правилами. Если остались супруг или несовершеннолетний ребёнок, владелец не мог свободно завещать такой дом кому угодно. Обычно супруг получает пожизненное право на дом или может выбрать долю в собственности, а дети получают оставшуюся часть. Кроме того, homestead обычно защищён от требований большинства кредиторов.

Для налога на недвижимость важно и другое: льгота homestead и ограничение роста оценки на 3% не переходят к наследникам автоматически. Если наследник не живёт в доме постоянно, оценку пересчитают, и налог может заметно вырасти. Для второго жилья без homestead ориентир налога 1,5–2% от оценки в год.

Есть и приятная сторона. Для федерального налога на прибыль стоимость унаследованного дома обычно пересчитывается до рыночной на дату смерти. Если наследники продают дом вскоре после получения, налог с прибыли часто оказывается небольшим.

Как избежать пробейта: lady bird deed и другие способы

• Lady bird deed (enhanced life estate deed). Владелец переоформляет дом на себя с правом пожизненного владения и называет тех, к кому дом перейдёт после смерти. Пока он жив, он может продать дом, заложить или передумать без согласия будущих наследников, а homestead сохраняется. После смерти дом переходит к названным людям без суда. Флорида один из немногих штатов, где этот документ широко используется.
• Совместная собственность с правом наследования (joint tenancy with right of survivorship). При смерти одного совладельца его доля переходит к другому без пробейта. Для супругов во Флориде есть особая форма, tenancy by the entirety.
• Отзывной траст (revocable living trust). Недвижимость оформляется на траст, владелец управляет им при жизни, после смерти доверенное лицо передаёт имущество по условиям траста.
• Компания (LLC). Объектом владеет компания, а доли в компании переходят по её уставу. Но сама доля в LLC может потребовать наследственной процедуры там, где жил владелец.

Важно: эти инструменты помогают избежать пробейта, но не обязательно налога на наследство. У нерезидентов США федеральный налог на наследство применяется к американскому имуществу выше $60 тыс., независимо от того, был ли пробейт.

Если вы покупаете дом, который продают наследники

Объекты из наследства продаются во Флориде постоянно. Обычно их продают «как есть», часто без ремонта, и иногда немного ниже рынка. Для покупателя главное, чтобы у продавца были полномочия. В пробейте продажу подписывает распорядитель наследства, у которого есть письма о полномочиях от суда (letters of administration), а в некоторых случаях нужно ещё и разрешение суда на продажу. Титульная компания проверит это до закрытия.

Учтите, что сроки сделки могут зависеть от суда. Я в таких сделках заранее связываюсь с адвокатом наследства, уточняю, на каком этапе процедура, и закладываю в контракт реалистичную дату закрытия. Работаю на русском и английском и могу провести покупку удалённо.

Что сделать уже сейчас, если вы владеете недвижимостью во Флориде

Посмотрите, как оформлен ваш объект: на одного человека, на супругов, на компанию. Если вы не живёте во Флориде или в США, обсудите с адвокатом, какая форма избавит ваших наследников от двух процедур и, по возможности, снизит налоги. Положите копию документа о собственности и контакты адвоката туда, где семья их найдёт. Если объект ещё только покупается, решить это лучше до закрытия сделки, чем переоформлять потом.