Перенос льготы хоумстед (portability) во Флориде

Откуда берётся разница, которую можно перенести

У дома с homestead две цифры. Первая — рыночная оценка (just value), её оценочная служба округа пересматривает каждый год. Вторая — налоговая оценка (assessed value), рост которой Save Our Homes ограничивает 3% в год или инфляцией, если она ниже. Если рынок растёт быстрее, между ними появляется разрыв. Его и называют разницей Save Our Homes, и именно её переносят.

Пример: дом куплен давно, сейчас его рыночная оценка $600 000, а налоговая — $350 000. Накопленная разница — $250 000. Эти $250 000 можно увезти с собой на следующий дом, если выполнить условия.

Важно: переносится не сама льгота homestead (её вы оформляете на новый дом заново), а именно разница в оценке. Вычеты homestead до $51 411 в 2026 году применяются к новому дому поверх перенесённой разницы.

Условия переноса и сроки

• Только внутри Флориды. Перенести можно с одного флоридского homestead на другой, из любого округа в любой. Льготы других штатов во Флориду не переносятся.
• Старый дом должен был иметь homestead хотя бы в одном из трёх предшествующих налоговых лет.
• Срок — три года. Новый homestead нужно установить на 1 января не позже чем через три налоговых года после того, как вы оставили прежний. На практике у вас есть время продать, спокойно выбрать новый дом и только потом купить, но три года пролетают быстро.
• Максимум — $500 000 накопленной разницы.
• Вы должны владеть новым домом и жить в нём как в постоянном жилье на 1 января.
• Подача. Заявление на перенос (форма DR-501T) подаётся вместе с заявлением на homestead на новый дом в оценочную службу округа, до 1 марта. Многие округа принимают их онлайн.

Если вы купили новый дом в 2026 году и переехали, право на homestead и перенос появится на 1 января 2027 года, а подать документы нужно до 1 марта 2027-го.

Как считается перенос: дом дороже или дешевле

Новый дом дороже старого (upsizing). Переносится вся разница, до $500 000. Её вычитают из рыночной оценки нового дома. Если по примеру выше вы покупаете дом с рыночной оценкой $800 000 и переносите $250 000, налоговая оценка нового дома в первый год будет $550 000, а не $800 000. Затем из неё вычитаются суммы homestead.

Новый дом дешевле (downsizing). Переносится пропорциональная часть. Разницу умножают на отношение новой рыночной оценки к старой. Старый дом $600 000 с разницей $250 000, новый дом $300 000: переносится $250 000 × 300/600 = $125 000. Налоговая оценка нового дома — $175 000.

Обратите внимание: в расчёте используются оценки оценочной службы округа, а не цена в контракте. Рыночная оценка округа часто ниже цены продажи, поэтому точную сумму вы увидите только после того, как служба обработает заявление. Для предварительного расчёта у многих округов на сайте есть калькулятор переноса.

Супруги, развод и совместные владельцы

Если старым домом владели двое, а покупают теперь отдельно, накопленную разницу делят. Супруги, которые расходятся, могут сами договориться о долях и подать форму DR-501TS до заявления на перенос. Как будет разделена разница без такой формы, лучше уточнить в оценочной службе своего округа заранее, а не после продажи.

Если вы покупаете новый дом с человеком, у которого нет своей разницы для переноса, переносится только ваша. Если у каждого из покупателей была своя разница от разных домов, порядок расчёта стоит обсудить с оценочной службой до покупки.

Для семей с непростой историей владения, наследством или трастом я советую заранее показать документы юристу или поговорить с оценочной службой. Это не юридическая и не налоговая консультация, а общая схема.

Что это значит при покупке нового дома

• Не верьте налогу в объявлении. Там указан налог продавца с его льготами. Ваш налог будет считаться от новой оценки минус перенесённая разница минус homestead. Я пересчитываю его для каждого объекта, который вы рассматриваете.
• Перенос не меняет фиксированные начисления в налоговом счёте: платёж CDD, сборы за вывоз мусора и другие суммы, которые не зависят от оценки. Они остаются такими, какие есть у нового дома.
• Продажа и покупка в разные годы. Можно продать в одном году и купить в следующем, главное уложиться в три года.
• Второй дом не участвует. Если вы продаёте дом с homestead, а покупаете дом, который не будет постоянным жильём, перенос невозможен.
• Поправка 3. На голосовании 3 ноября 2026 года во Флориде рассматривается поправка о налогах на жильё с homestead и без него. Результат на момент написания неизвестен, и если она пройдёт, расчёты на следующие годы могут измениться.

Ошибки, которые встречаются чаще всего: подать заявление на homestead и забыть приложить форму переноса; пропустить 1 марта, потому что сделка закрылась в декабре и кажется, что время есть; оформить новый дом на компанию или траст, не уточнив, сохранится ли право на homestead; сдать документы с адресом старого дома в правах. Каждая из этих мелочей может стоить вам года без льготы, а при большой разнице это тысячи долларов.

Как я помогаю

Когда клиент продаёт один дом во Флориде и покупает другой, я беру с сайта оценочной службы цифры по старому дому, считаю ориентир переносимой разницы и показываю, каким будет налог на каждый из рассматриваемых домов в первый год. Это помогает сравнивать варианты не только по цене, но и по ежегодным расходам. Если хотите, пришлю подборку домов в нужном вам районе и посчитаю налог на каждый с учётом переноса.