Закрытие сделки во Флориде: что подписывают

Кто проводит closing и где хранятся деньги

Во Флориде сделку закрывает closing agent: титульная компания (title company) или юрист по недвижимости. Он держит деньги на эскроу-счёте, проверяет чистоту права собственности, готовит документы, принимает подписи, перечисляет деньги продавцу и регистрирует deed в округе.

Кто выбирает титульную компанию и кто платит за полис титульного страхования владельца, зависит от обычаев округа и от того, как вы договорились в контракте. В округах Майами-Дейд и Бровард полис владельца обычно оплачивает покупатель, во многих других округах продавец. Сама ставка за полис установлена штатом, поэтому разница между компаниями чаще в дополнительных сборах.

Что происходит за 2–3 недели до закрытия

• Титульная проверка. Компания проверяет историю собственности, ипотеки, судебные решения и долги, затем выпускает title commitment, перечень условий для выдачи полиса.
• Estoppel-письмо от ассоциации кондо или HOA: какие взносы и долги числятся за объектом на дату закрытия.
• Обмер участка (survey) для отдельного дома: границы, заборы, постройки на соседней земле.
• Страховой полис с датой начала в день закрытия. Без него кредитор не выдаст деньги, а при покупке за наличные без него разумнее не закрываться.
• Closing Disclosure. При ипотеке кредитор обязан прислать его минимум за 3 рабочих дня до подписания. Там финальная ставка, платёж и все расходы.
• Финальный осмотр (walk-through) за день-два до закрытия: дом в том же состоянии, оговорённый ремонт сделан, техника на месте.

Что подписывает покупатель

Пакет зависит от того, есть ли ипотека. Основные документы:

• расчёт по сделке (settlement statement, часто на бланке ALTA): цена, депозит, кредит продавца, налоги, сборы, пропорциональный налог на недвижимость;
• кредитный договор (promissory note) и залог (mortgage), если вы берёте ипотеку, плюс десятки страниц раскрытий кредитора;
• заявление по закону SB 264 (affidavit) о том, что покупатель не подпадает под ограничения для иностранных принципалов;
• подтверждения о получении документов, согласие исправить технические ошибки в бумагах (compliance agreement) и документы по эскроу на налоги и страховку, если их собирает кредитор.

Каждый лист я прохожу с вами по-русски заранее, по черновику, а не за пять минут до подписи. Цифры в расчёте сверяю с контрактом: депозит, кредиты продавца и пропорции налога иногда приходится исправлять.

Что подписывает продавец

• Deed, чаще всего warranty deed: продавец передаёт право собственности и гарантирует его чистоту. При продаже из наследства или банком бывают другие виды deed с меньшими гарантиями.
• Заявление продавца (seller's affidavit) об отсутствии неизвестных долгов, споров и неоплаченных работ.
• Документы FIRPTA. Продавец либо подтверждает, что он не иностранец для налоговых целей, либо, если он иностранец, из цены удерживается 15% в пользу налоговой США (с исключениями 10% и 0% для покупателей, которые сами будут жить в доме, при цене до $1 млн и до $300 тыс.).
• свой расчёт по сделке и данные для налоговой отчётности о продаже.

Налоги и сборы на сделку

Во Флориде есть налоги на документы (documentary stamp tax), их платят при регистрации:

• налог на deed $0,70 за каждые $100 цены, обычно платит продавец. С дома за $375 тыс. это около $2 630. В Майами-Дейд ставка $0,60, плюс доплата $0,45 для объектов, кроме отдельных домов;
• налог на ипотечный договор $0,35 за $100 суммы кредита и нематериальный налог 0,2% от суммы ипотеки, обычно платит покупатель. При кредите $300 тыс. это $1 050 и $600.

Налог на недвижимость во Флориде платится за прошедший год, счёт приходит в ноябре. Поэтому на closing продавец обычно даёт вам кредит за ту часть года, которую владел домом, а годовой счёт потом оплачиваете вы. Сколько это будет, видно в расчёте по сделке. Это не налоговая консультация: по налогам и структуре владения лучше спросить CPA.

Как закрыть сделку удалённо

Приезжать на closing не обязательно. Обычно используют один из трёх способов:

• Подписание по почте (mail-away): титульная компания присылает пакет, вы подписываете перед нотариусом и отправляете оригиналы курьером. За пределами США документы для регистрации обычно заверяют в консульстве США или у местного нотариуса с апостилем, детали уточняет титульная компания.
• Удалённое онлайн-нотариальное заверение (RON): Флорида разрешает его с 2020 года, вы подписываете по видеосвязи с онлайн-нотариусом. Не все кредиторы принимают RON для ипотечных документов, это проверяют заранее.
• Доверенность на доверенное лицо во Флориде. Её текст должна одобрить титульная компания, а при ипотеке и кредитор.

Деньги отправляются банковским переводом на эскроу-счёт титульной компании. Перевод из-за рубежа может идти несколько дней и проходить проверки банка, поэтому отправляйте его заранее. Реквизиты для перевода всегда подтверждайте звонком в титульную компанию по номеру с её официального сайта: мошенники рассылают поддельные письма с «новыми реквизитами», и это самая частая потеря денег в сделках с недвижимостью в США.

После подписания: ключи, регистрация, homestead

Когда все подписи собраны и кредитор перевёл деньги (funding), титульная компания перечисляет средства продавцу и отправляет deed на регистрацию в округ. Ключи покупатель обычно получает в день закрытия или когда деньги ушли продавцу, это прописано в контракте. Зарегистрированный deed и титульный полис приходят позже, через несколько недель.

Если дом станет вашим постоянным жильём, подайте заявление на homestead до 1 марта следующего года: в 2026 году льгота уменьшает оценочную стоимость на сумму до $51 411. Для второго дома льготы нет. Переоформите коммунальные услуги на себя и проверьте, что страховой полис начал действовать с даты закрытия.

Я веду сделки на русском и английском, в том числе полностью удалённо: согласовываю с титульной компанией способ подписания, сверяю расчёт и отвечаю на вопросы до последней подписи. Если хотите, пришлю подборку объектов в вашем бюджете с примерным расчётом расходов на закрытие.