Купить квартиру в Сент-Питерсберге

Цены по числу спален

Индекс Zillow для всего жилья города:

• 1 спальня: около $133 тыс.;
• 2 спальни: около $300 тыс.;
• 3 спальни: около $428 тыс.;
• 4 спальни: около $632 тыс.

Скачок от одной спальни к двум здесь больше чем вдвое. Однокомнатные квартиры в городе это чаще всего небольшие кондо в двух-трёхэтажных комплексах 1960–70-х. С двух спальен начинаются квартиры в зданиях поновее и в центре.

Всё жильё в городе в среднем стоит около $352 тыс., отдельный дом около $375 тыс. Нижняя треть рынка заканчивается около $209 тыс., верхняя начинается около $648 тыс. За пять лет жильё подорожало примерно на 13%, за последний год практически стоит на месте (+0,1%).

Центр у бухты или квартира подешевле в старом комплексе

Сент-Питерсберг стоит на полуострове между бухтой Тампа (Tampa Bay) и Мексиканским заливом. Центр города (Downtown) выходит на бухту: набережная, пирс St. Pete Pier, музей Дали, улица Beach Drive с ресторанами. Здесь и стоят высотные кондо, ради которых в основном и ищут «квартиру в Сент-Питерсберге». Такие квартиры стоят заметно выше типичного уровня по городу, а взносы в них включают консьержа, бассейн, фитнес и дорогую страховку башни.

Остальной рынок кондо разбросан по городу: малоэтажные комплексы с садами на севере и западе, часть из них для 55+. Здесь можно купить квартиру с двумя спальнями дешевле типичных $300 тыс., но почти всегда в здании старше 50 лет. Медианный год постройки жилья в городе 1969.

Важная деталь: Сент-Питерсберг в первую очередь город отдельных домов. По переписи ACS 55% жилья здесь это single-family дома, и только 26% находится в зданиях на 10 и более квартир. Поэтому выбор квартир в хорошем состоянии меньше, чем кажется по размеру города. Если вам нужна именно квартира, а не дом, полезно сразу решить, что для вас главное: центр и вид на бухту, новое здание или минимальная цена. Все три пункта в одном объекте здесь встречаются редко, и от этого выбора зависит, какие здания вообще стоит смотреть.

Пляжи залива находятся не в самом городе, а на барьерных островах. Типичное жильё в Сент-Пит-Бич (St. Pete Beach) по Zillow стоит около $606 тыс., на Трежер-Айленд (Treasure Island) около $531 тыс., в Галфпорте (Gulfport) на материке около $348 тыс.

Штормы 2024 года и страховка

Осенью 2024 года по городу прошли два урагана подряд. Хелен принёс нагонную волну, которая затопила низкие прибрежные районы, Милтон через две недели ударил ветром и, в частности, сорвал крышу стадиона Tropicana Field. Для покупателя квартиры отсюда два практических вывода.

Первый: высота первого жилого этажа и расположение лифтового оборудования, электрощитовой и парковки имеют значение. Второй: у ассоциации нужно узнать, какие ремонты были после 2024 года, чем они оплачены и не обсуждается ли спецсбор. По каждому адресу я проверяю зону FEMA и прошу расчёт полиса HO-6 и страховки от наводнения до конца инспекционного периода. Если вы планируете ипотеку, а здание в зоне высокого риска, банк страховку от наводнения потребует.

Документы ассоциации до оффера

С 2022 года во Флориде здания кондо от трёх этажей проходят milestone-инспекцию конструкций после 30 лет. Ассоциации обязаны сделать исследование резервов (SIRS) и не могут голосованием отказаться от накоплений на крышу, фасад, балконы и несущие элементы. В городе, где половина жилья построена до 1970 года, это касается очень многих башен. Двух- и трёхэтажные комплексы тоже не освобождены от обычного износа, даже если под milestone-инспекцию попадают не все.

Что я запрашиваю:

• бюджет и реальный остаток резервов;
• отчёты SIRS и milestone-инспекции;
• протоколы собраний правления за 12 месяцев;
• действующие и планируемые спецсборы;
• мастер-полис здания и ураганную франшизу;
• правила ассоциации, включая возрастные ограничения 55+ и одобрение покупателя.

На вторичном рынке после получения документов у вас есть 7 дней без учёта выходных и праздников, чтобы выйти из сделки.

Покупка из-за границы

По данным переписи ACS в Сент-Питерсберге около 263 тыс. жителей, медианный возраст 43 года, сезонного жилья всего около 5%. Это город, где живут круглый год, и рынок квартир здесь меньше зависит от зимнего сезона, чем в Нейплсе или Клируотере.

Гражданство США для покупки не нужно. Сделка обычно проходит удалённо: показы по видео, электронная подпись, депозит на эскроу title-компании, инспекция, закрытие с удалённой нотариальной заверкой. Иностранцам ипотеку дают при первом взносе обычно 30–40%, а в старых зданиях с незакрытыми ремонтами банк может отказать. Покупка жилья не даёт визу или грин-карту.

Я веду сделки на русском и английском, читаю документы ассоциации и считаю для каждой квартиры взнос, налог и страховку. Если хотите, пришлю подборку квартир в Сент-Питерсберге в вашем бюджете с такими расчётами.