Новостройки в Винтер-Гардене

Где здесь строят и кто

Основная новая застройка идёт к югу от исторического центра, в Хорайзон-Уэст, и по краям города. В последние годы там строили, в частности, Toll Brothers, Lennar, D.R. Horton, M/I Homes, Ashton Woods и Pulte, но список посёлков и фаз меняется каждые несколько месяцев. Почтовый адрес нового дома может быть Winter Garden, а сам дом при этом находится в неинкорпорированной части округа Ориндж. Для налога и CDD это имеет значение, поэтому юрисдикцию я проверяю по каждому посёлку.

По переписи ACS почти 69% жилья в городе это отдельные дома и лишь около 8% квартиры в больших зданиях. Новостройки здесь почти всегда отдельные дома или таунхаусы в посёлках с HOA, а не кондо.

Базовая цена, опции и премия за участок

Цена в рекламе застройщика это базовая модель на стандартном участке. К ней добавляются опции (кухня, полы, расширенная терраса, бассейн) и премия за участок, например у пруда, на углу или без соседей сзади. В итоге контракт легко оказывается на 10–20% выше рекламной цифры, если не следить за списком.

Полезно держать в голове цены вторички. По Zillow дом с тремя спальнями в городе стоит около $452 тыс., с четырьмя около $624 тыс., пять спален и больше около $820 тыс. За последний год цены на вторичном рынке почти не изменились (−0,5%), и продавцы домов 2010–2020-х тоже готовы торговаться. Иногда дом пятилетней давности с заборами, жалюзи и озеленением выходит дешевле, чем новый в той же фазе после всех опций.

Бонусы застройщика и свой кредитор

Застройщики часто предлагают снижение ставки по ипотеке или оплату расходов на закрытие сделки, но почти всегда только при условии, что вы берёте кредит у их аффилированного банка. Вы вправе выбрать любого кредитора, просто бонус тогда может не действовать. Я советую взять предложение у застройщика и у независимого кредитора и сравнить итоговую сумму за весь срок, а не только ставку первого года.

Иностранцам кредит у аффилированного банка застройщика доступен не всегда. Ипотека для нерезидента обычно требует 30–40% первого взноса, и это надо выяснить до того, как вы внесёте депозит.

CDD, HOA и налог в первый год

• CDD. В крупных спланированных посёлках дороги, пруды и коммуникации часто финансируются облигациями специального округа. Погашение идёт отдельной строкой в налоговом счёте, обычно много лет. Спросите годовую сумму, срок и можно ли погасить остаток досрочно.
• HOA. Взносы ассоциации покрывают бассейн, клуб, озеленение общих зон. На этапе продаж ассоциацию контролирует застройщик, и взносы могут вырасти после передачи её жителям.
• Налог в первый год. Первый налоговый счёт часто приходит только за участок, если дом достроен после 1 января. На следующий год налог считается с полной стоимости дома, и платёж по эскроу резко растёт. Считайте бюджет по полной стоимости сразу. Если дом станет основным жильём, подайте на homestead.

Гарантия и независимая инспекция

Обычная схема гарантии у застройщиков 1-2-10: год на отделку и материалы, два года на инженерные системы, десять лет на конструкцию. Точные условия в договоре, их стоит прочитать до подписи.

Даже в новом доме я рекомендую нанять собственного инспектора дважды: до закрытия стен гипсокартоном, когда видны проводка, трубы и крепления крыши, и перед закрытием сделки. Городской или окружной инспектор при приёмке смотрит на соблюдение норм, а за качеством отделки и монтажа он не следит. Ближе к концу первого года стоит сделать ещё одну проверку, чтобы успеть предъявить замечания по гарантии.

Страховка, депозиты и зачем вам свой агент

Новый дом обычно страховать проще и дешевле, чем дом 20-летней давности: новая крыша, современные нормы крепления, ударопрочные окна или ставни в части моделей. Но цену полиса стоит узнать до подписания договора, а не за неделю до закрытия. Попросите у застройщика данные для отчёта wind mitigation и уточните, в какой зоне FEMA находится участок. Пруды-накопители вокруг новых посёлков часть системы дренажа, и участок у воды может иметь другие требования к страховке, чем участок в глубине той же фазы. И помните про ураганную франшизу: она задаётся процентом от страховой суммы, а не фиксированной цифрой.

Застройщик обычно берёт депозит при подписании и дополнительные платежи при выборе опций. Уточните, где хранятся деньги и при каких условиях их возвращают, если вы не получите кредит. Сроки строительства в договоре почти всегда ориентировочные, и задержка на несколько месяцев обычное дело.

Менеджер в офисе продаж работает на застройщика. Мой интерес на вашей стороне: я сравниваю новую фазу с вторичкой рядом, проверяю CDD и налоговый статус посёлка, читаю договор и веду переписку на русском и английском, в том числе если вы покупаете из другой страны. Если хотите, подготовлю сравнение двух-трёх посёлков с реальными ценами после опций.