Районы Орландо: где купить жильё

Почему у дешёвых районов такие низкие цифры

Индекс Zillow показывает типичную стоимость всего жилья в районе, включая кондо. В Орландо это важно: по переписи ACS почти 40% жилья в городе находится в домах на 10 и больше квартир, а отдельных домов только около 32%. Кондо по городу стоит около $171 тыс., отдельный дом около $400 тыс. Поэтому район с индексом $150 тыс. почти наверняка состоит из квартирных комплексов, а район с индексом $500 тыс. из отдельных домов.

Вторая деталь. Многие названия из списка Zillow, например Хантерс-Крик (Hunters Creek), Мидоу-Вудс (Meadow Woods), Азалия-Парк (Azalea Park), Юнион-Парк (Union Park), Уэджфилд (Wedgefield) и Уильямсбург (Williamsburg), лежат за чертой города, в неинкорпорированной части округа Ориндж. Почтовый адрес Orlando, а налоги, разрешения и правила застройки устанавливает округ. Для покупателя разница небольшая, но ставка налога на недвижимость в городе и в округе отличается.

До $200 тыс.: кондо, где цены сейчас падают сильнее всего

• Лейк-Френдрика: около $129 тыс., за год −9,2%, за пять лет −2,2%;
• Конуэй (Conway): около $142 тыс., −11,7% и −9,7%;
• Саут-Семоран (South Semoran): около $142 тыс., −7,1% и +4,4%;
• Киркман-Норт (Kirkman North): около $144 тыс., −10,9% и −0,5%;
• Киркман-Саут (Kirkman South): около $164 тыс., −7,0% и +8,4%;
• Флорида-Сентер-Норт (Florida Center North): около $165 тыс., −7,3% и +7,0%;
• Вентура (Ventura): около $188 тыс., −8,3% и +3,7%.

Это самый дешёвый вход в Орландо и одновременно самая слабая часть рынка: за год минус 7–12%, за пять лет почти ноль. Причина не в районах как таковых, а в кондо по всей Флориде. После законов 2022 года ассоциации обязаны копить резервы на крышу, фасад и конструкции, и во многих комплексах 1970–1980-х взносы выросли, а иногда пришли спецсборы. Покупатели это знают и торгуются. Перед оффером в таком комплексе я прошу бюджет ассоциации, исследование резервов SIRS, протоколы собраний за год и информацию о планируемых сборах. Без этих бумаг низкая цена мало что значит.

$200–300 тыс.: таунхаусы, небольшие дома и центр

• Холден-Хайтс (Holden Heights): около $214 тыс., за год −0,4%, за пять лет +17,4%;
• Роузмонт (Rosemont): около $220 тыс., −6,8% и +3,4%;
• Метро-Уэст (Metro West): около $220 тыс., −5,9% и +6,9%;
• Миллениа (Millenia): около $253 тыс., −2,8% и +11,5%;
• Орловиста (Orlovista): около $254 тыс., −3,1% и +23,9%;
• Энглвуд-Парк (Engelwood Park): около $261 тыс., −1,0% и +24,0%;
• центр (Central Business District): около $263 тыс., −6,0% и +1,9%;
• Эйрпорт-Норт (Airport North): около $265 тыс., −6,3% и +18,7%;
• Локхарт (Lockhart): около $300 тыс., −2,6% и +23,0%.

Здесь видно два разных рынка. Метро-Уэст, Роузмонт и центр почти не выросли за пять лет: в этих районах большая доля кондо, а в центре это квартиры в башнях у озера Иола (Lake Eola). Миллениа на юго-западе, рядом с торговым центром The Mall at Millenia и I-4, тоже в основном квартирный район. А вот Орловиста, Энглвуд-Парк и Локхарт выросли на 23–24%: там больше небольших отдельных домов, и они держатся лучше. Для дома в этом бюджете обычно речь о постройке 1950–1970-х, и для страховки почти наверняка понадобится 4-point инспекция.

$300–450 тыс.: середина рынка и посёлки на юге

• Азалия-Парк: около $324 тыс., за год −0,2%, за пять лет +26,3%;
• Фэрвью-Шорс (Fairview Shores): около $329 тыс., −0,7% и +22,6%;
• Юнион-Парк: около $354 тыс., −1,1% и +26,8%;
• Уильямсбург: около $369 тыс., −0,7% и +25,6%;
• Мидоу-Вудс: около $397 тыс., −2,0% и +21,2%;
• Виста-Ист (Vista East): около $427 тыс., −1,1% и +22,2%.

Это основная часть рынка для семьи, которая хочет отдельный дом с участком. Цены за год стоят почти на месте, за пять лет плюс 21–27%. Мидоу-Вудс на юге, ближе к границе с округом Оцеола, застроен в основном с 1990-х посёлками с HOA. Азалия-Парк и Юнион-Парк на востоке старше. В посёлках поновее спрашивайте не только про HOA, но и про CDD: этот сбор приходит отдельной строкой в налоговом счёте и может заметно поднять ежемесячные расходы.

$450–550 тыс.: восток у университета, Хантерс-Крик и Колледж-Парк

• Алафайя (Alafaya): около $451 тыс., за год −1,0%, за пять лет +22,2%;
• Хантерс-Крик: около $467 тыс., −1,0% и +24,0%;
• Колониалтаун-Норт (Colonialtown North): около $468 тыс., +0,4% и +22,2%;
• Флорида-Сентер (Florida Center): около $468 тыс., −2,8% и +18,1%;
• Уэджфилд: около $525 тыс., −0,7% и +27,1%;
• Колледж-Парк (College Park): около $544 тыс., +1,9% и +23,4%.

В этом бюджете выбор уже не столько про цену, сколько про образ жизни. Алафайя на востоке, в стороне университета UCF, это в основном посёлки 1990–2010-х. Хантерс-Крик на юге, спланированный посёлок с отдельными закрытыми кварталами. Колледж-Парк и Колониалтаун-Норт ближе к центру: старые дома, небольшие участки, озёра, улица Эджуотер-драйв (Edgewater Drive) в Колледж-Парке. Это единственные районы в списке, где цены за год немного выросли. Уэджфилд далеко на востоке, с большими участками и ощущением пригорода.

От $700 тыс.: Лейк-Нона и Болдуин-Парк

Лейк-Нона-Саут (Lake Nona South) стоит около $719 тыс. при нулевом изменении за год и +25,0% за пять лет. Лейк-Нона на юго-востоке, рядом с аэропортом MCO, это крупный спланированный район с медицинским кластером Medical City и новыми посёлками, где CDD скорее правило, чем исключение. Болдуин-Парк, около $770 тыс., +0,8% за год и +30,4% за пять лет, построен на месте бывшей военно-морской базы, с плотной застройкой, тротуарами и озером Болдуин.

Я работаю на русском и английском и для каждого дома до оффера считаю налог, страховку, HOA и CDD, чтобы сравнивать районы не по цене объявления, а по полной сумме в месяц. Если хотите, соберу подборку в двух-трёх районах из этого списка под ваш бюджет.