Сколько стоит дом в Орландо

Цена дома по числу спален

• 1 спальня: около $134 тыс. (почти всегда кондо);
• 2 спальни: около $215 тыс.;
• 3 спальни: около $357 тыс.;
• 4 спальни: около $480 тыс.;
• 5 спален и больше: около $681 тыс.

Самый большой скачок между тремя и четырьмя спальнями: почти $123 тыс. Это связано не только с метражом. Дома с четырьмя спальнями в Орландо чаще построены после 2000 года, стоят в посёлках с HOA, на участках побольше. Трёхспальные дома распределены по всему городу, от старых районов 1950–1960-х до таунхаусов в новых комплексах. Поэтому две спальни и одна разница в цене могут означать совсем разный дом. По переписи ACS медианный год постройки жилья в Орландо 1992.

Что реально купить в разных бюджетах

Нижняя треть рынка Орландо, по оценке Zillow, заканчивается около $237 тыс., верхняя начинается примерно с $561 тыс. На практике это выглядит так.

• До $250 тыс. В основном кондо и таунхаусы. Отдельный дом в этом бюджете встречается, но это небольшой старый дом, часто требующий работы по крыше, электрике или сантехнике.
• $250–400 тыс. Основной рынок трёхспальных домов. Здесь много домов 1970–1990-х и таунхаусов поновее. Внимание к возрасту крыши: от него зависит, возьмёт ли дом страховщик и сколько будет стоить полис.
• $400–560 тыс. Четыре спальни, посёлки с HOA, дома 2000–2020-х. Здесь чаще встречается CDD.
• От $560 тыс. Большие дома в посёлках на юго-востоке, старые районы у озёр рядом с центром, новые спланированные районы.

Пригороды: где дешевле и где дороже, чем в городе

Средняя цена в Орландо около $373 тыс. Вокруг города разброс большой.

• Дешевле: Итонвилл (Eatonville) около $251 тыс., Пайн-Хиллс (Pine Hills) около $272 тыс.;
• Примерно как город: Апопка (Apopka) около $395 тыс., Окои (Ocoee) около $414 тыс.;
• Дороже: Винтер-Парк (Winter Park) около $466 тыс., Мейтленд (Maitland) около $478 тыс., Гота (Gotha) и Битло (Bithlo) около $502–503 тыс., Доктор-Филлипс (Doctor Phillips) около $535 тыс., Белл-Айл (Belle Isle) около $539 тыс., Винтер-Гарден (Winter Garden) около $569 тыс., Уиндермир (Windermere) около $710 тыс.

Пайн-Хиллс, Доктор-Филлипс, Гота и Битло не отдельные города, а населённые пункты по переписи в округе Ориндж. Разница в цене во многом объясняется составом жилья: в самом Орландо много кондо, которые тянут среднюю цифру вниз, а в западных пригородах почти одни отдельные дома, многие новые.

Сколько добавится к цене дома

Цена покупки только начало. К ежемесячному платежу по ипотеке добавляются несколько строк, и их надо считать по конкретному адресу.

• Налог на недвижимость. Без homestead обычно около 1,5–2% от стоимости в год. Если дом будет основным местом жительства, homestead в 2026 году снижает оценочную стоимость на сумму до $51 411, а рост оценки ограничен 3% в год. После покупки оценка пересчитывается по цене сделки, поэтому налог продавца не ориентир.
• Страховка дома. Во Флориде это одна из самых заметных статей. На цену влияют возраст крыши, отчёт wind mitigation и, для старых домов, 4-point инспекция. Котировку надо получить до конца инспекционного периода.
• Страховка от наводнения. Отдельный полис. Банк требует его в зонах высокого риска FEMA, но и вне их я советую посмотреть цену.
• HOA и CDD. HOA платится ассоциации, CDD приходит в налоговом счёте. В новых посёлках CDD может быть значительным, и узнать сумму нужно до оффера.

Я считаю все эти строки для каждого дома, который показываю, на русском и английском. Если хотите, пришлю несколько вариантов в вашем бюджете уже с полной суммой в месяц.

Если вы покупаете из другой страны или из Канады

Цены для иностранца те же, что и для местного покупателя, но меняется финансирование. Ипотека для нерезидента обычно требует 30–40% первого взноса, поэтому дом за $400 тыс. означает $120–160 тыс. собственных денег плюс расходы на закрытие. Многие покупают за наличные. Сам процесс можно пройти удалённо: показ по видео, электронная подпись договора, перевод на эскроу титульной компании, инспекция с отчётом и фотографиями. Покупка дома не даёт визы или права жить в США. Для канадцев, которые проводят во Флориде зиму, отдельно стоит учесть правило пребывания и налоговые формы, это лучше обсудить с консультантом по налогам двух стран.

Цены на недвижимость в Орландо сейчас: рынок покупателя или продавца

За год отдельные дома подешевели на 1,1%, кондо на 6,8%. После роста на 22% за пять лет рынок остановился. Для покупателя это хорошее время, чтобы не торопиться: можно просить продавца оплатить часть расходов на закрытие сделки, ремонт по итогам инспекции или снижение ставки. Насколько это получится, зависит от конкретного дома и того, сколько он стоит в продаже. Кондо подешевели сильнее из-за новых требований к резервам ассоциаций, и там торг обычно шире, но и проверок больше.