Недвижимость: Хайалиа-Гарденс

Что значит «50+ квартир» в малоэтажном городе

По данным переписи ACS, 38,7% жилья — отдельные дома, 12,1% — небольшие дома на 2–9 квартир, а 18,4% числится в зданиях на 50 и больше квартир. Не нужно представлять себе башни у океана. Перепись считает число квартир в одном здании, и длинный корпус в несколько этажей тоже попадает в эту графу. Для покупателя такой квартиры важно то же, что и в любом кондо: возраст здания, отчёты инспекций и резервы ассоциации.

Медианный год постройки 1992, и город заметно моложе соседних районов. Значительная часть домов построена уже после урагана Эндрю, когда нормы в Южной Флориде начали ужесточать. Это обычно сказывается на цене страховки, но проверять всё равно нужно конкретный дом: год замены крыши, тип окон и наличие отчёта о защите от ветра.

Таунхаусов здесь около 7%, ещё 14,4% жилья в зданиях на 10–49 квартир. У таунхауса в ассоциации я первым делом выясняю, кто платит за крышу и страховку здания: владелец сам или HOA из общих взносов.

Передвижные дома: почти каждый десятый

9,6% жилья здесь — передвижные дома (mobile home). Это самый дешёвый вход в собственность, но со своими ловушками, о которых покупатели часто узнают поздно.

• Ипотеку на передвижной дом без земли выдают немногие кредиторы, условия жёстче, чем по обычному дому.
• Страховку от ветра на такой дом найти труднее, особенно для моделей, выпущенных до середины 1990-х, когда федеральные нормы по ветровой нагрузке ужесточили после урагана Эндрю.
• Узнайте, принадлежит ли земля под домом вам или владельцу парка. От этого зависят ежемесячные платежи, правила парка и то, кому и как вы сможете потом продать дом.

Цены: почти вдвое за десять лет

По индексу Zillow типичный дом в городе стоит около $424 тыс. За десять лет рост 98%, чуть больше, чем по округу (94%), за пять лет 34,5%, а за последний год всего 0,3%. Типичная квартира в кондо стоит около $282 тыс. и за год подешевела на 3,8%. Медианная оценка жилья у владельцев по переписи ACS $342 тыс., ниже окружных $463 тыс.

Пустует всего 1% жилья. Свободных домов почти нет, поэтому хороший вариант по нормальной цене редко висит на рынке долго. Квартиры, наоборот, продаются медленнее, и в торге по ним у покупателя сейчас больше аргументов, особенно если ассоциации предстоят ремонты.

Кому подходит Хайалиа-Гарденс

Сюда приезжают за ценой и расположением. Отдельный дом здесь обычно стоит меньше, чем в Кендалле или Дорале, а от промышленных зон и складов на северо-западе округа ехать недалеко. Город граничит с Хайалиа на севере и востоке и с Медли на юго-западе, вдоль границы с Медли идёт Окичоби-роуд.

Медианный возраст жителей 45 лет, своим жильём владеют 61,2% семей. Русскоязычных жителей по переписи здесь нет совсем, так что русскую речь придётся искать на северо-востоке округа.