Недвижимость: Майами

Владельцев меньше трети, и вот почему

Только 30,8% домохозяйств в городе живут в собственном жилье. По округу Майами-Дейд владельцев 52,2%. Причина в структуре застройки: 40,1% всех квартир находятся в зданиях на 50 и больше квартир, ещё 15,2% в домах на 10–49 квартир, а отдельных домов всего 22,4%.

Для покупателя из этого следуют две вещи. Первая: в Майами вы почти всегда выбираете здание, а не улицу. Год постройки, финансы ассоциации и страховка башни влияют на ваши расходы сильнее, чем этаж или вид. Вторая: отдельный дом в черте города встречается редко, и за него платят заметно больше, чем за сопоставимый дом в западных пригородах. Если вам нужен двор, честнее сразу сравнить город с Корал-Гейблс (Coral Gables), Кендаллом или Майами-Гарденс.

Отдельный дом и квартира стоят по-разному

По индексу Zillow типичное жильё в городе стоит около $584 тыс., за пять лет рост примерно 40%, за десять лет около 84%. Но эта цифра смешивает разные вещи. Типичная квартира в кондо оценивается в $384 тыс., и за последний год она подешевела на 1,6%. Отдельные дома в кварталах вроде Коконат-Гроув или вдоль залива стоят в разы дороже среднего и тянут общий индекс вверх.

Падение цен на кондо за год я не считаю случайностью. После обрушения Champlain Towers в Сёрфсайде в 2021 году Флорида ужесточила требования к ассоциациям: обязательная инспекция конструкций для зданий от трёх этажей после 30 лет и структурное исследование резервов (SIRS). Многие ассоциации подняли взносы или объявили спецсборы, и часть владельцев продаёт. Покупатель от этого выигрывает в торге, но только если внимательно читает бюджет и протоколы собраний.

Что я проверяю в квартире 1970–80-х годов

Медианный год постройки по городу 1979. Значит, значительная часть кондо уже подошла к 30-летней инспекции или прошла её. Перед контрактом я прошу у продавца и ассоциации:

• отчёт milestone-инспекции и список работ, которые по нему назначены;
• SIRS и текущий размер резервного фонда;
• решения о спецсборах за последние два года и планируемые;
• страховку здания: сумму, франшизу на ураган и дату продления.

Квартира на $50 тыс. дешевле соседней часто оказывается дешевле именно потому, что через год владельцу выставят счёт на ремонт фасада. Сам по себе ремонт не повод отказываться, но цену надо считать вместе с ним.

Новая башня или дом 1980-х: разные покупки

В Брикелле и Даунтауне много башен, построенных за последние двадцать лет. Их бетон пока не требует больших ремонтов, но взносы в таких зданиях высокие: в них входят страховка здания, охрана, лифты, бассейны и резервы, которые теперь нельзя урезать. В старых домах взносы часто ниже, зато выше шанс спецсбора. Сравнивать квартиры я предлагаю по полной ежемесячной сумме: ипотека, налог, взнос ассоциации и полис HO-6.

По переписи ACS, в городе около 1,5 тыс. уроженцев бывшего СССР и около 1,9 тыс. человек говорят дома на славянских языках. Это меньше, чем в одном Санни-Айлс-Бич (Sunny Isles Beach), хотя город в двадцать раз больше. Если покупаете квартиру как основное жильё, оформите homestead: льгота снижает налогооблагаемую оценку и ограничивает её рост в следующие годы.