Продать квартиру в Майами

Сколько стоит квартира в Майами сейчас

Пик цен на кондо в Майами пришёлся на весну 2024 года, около $415 тыс. по индексу Zillow. Сейчас индекс примерно на 7,5% ниже. При этом жильё в целом за пять лет подорожало на 40,1%, а типичный отдельный дом стоит $664 тыс. Разрыв между домами и квартирами расширяется, и покупатели это видят.

По числу спален картина такая:

• 1 спальня: около $351 тыс.;
• 2 спальни: около $451 тыс.;
• 3 спальни: около $621 тыс.

Эти цифры по всему жилью города, не только по кондо, но для квартир с одной и двумя спальнями это близкий ориентир. Нижняя треть рынка стоит до ~$353 тыс., верхняя начинается примерно с $982 тыс. Квартира в Брикелле с видом на залив и квартира того же размера в здании 1970-х в другом районе — это разные рынки, и сравнивать нужно только с продажами в том же или похожем здании.

Районы: где квартиры держат цену, а где проседают

Индексы Zillow по районам считаются по всему жилью, но в районах с башнями они в основном отражают кондо:

• Брикелл (Brickell): $598 тыс., за год -1,3%, за пять лет +31,7%;
• Даунтаун (Downtown): $529 тыс., за год -1,5%, за пять лет +22,9%;
• Уинвуд и Эджуотер (Wynwood - Edgewater): $587 тыс., за год +1,2%, за пять лет +28,1%;
• Литл-Гавана (Little Havana): $365 тыс., за год -0,5%;
• Корал-Уэй (Coral Way): $715 тыс., за год +6,0%.

Брикелл и Даунтаун за пять лет выросли меньше, чем город в целом, и за последний год немного снизились. Причина понятна: там много новых башен, и предложение квартир большое. Продавцу в таком районе приходится точнее попадать в цену, потому что у покупателя есть из чего выбрать в соседних зданиях.

Старые здания и новые законы

Медианный год постройки жилья в Майами по данным переписи ACS — 1979, а 55,3% всех квартир и домов города находятся в зданиях на 10 и более квартир. Значит, большая часть башен уже прошла 30-летний рубеж или подходит к нему. В округе Майами-Дейд и до 2022 года действовала своя обязательная проверка старых зданий (recertification), а после обрушения в Серфсайде штат добавил milestone inspection, исследование резервов SIRS и запрет отказываться от этих резервов.

Для продавца это значит: покупатель первым делом спросит про резервы, отчёт инспекции и спецсборы. У него будет 7 дней после получения документов ассоциации, чтобы отказаться от сделки. Я запрашиваю эти документы до выхода на рынок, чтобы проблему в протоколах правления мы увидели раньше покупателя и заранее решили, как учесть её в цене или в кредите.

Как покупатель сравнивает вашу квартиру

Покупатель кондо в Майами считает не цену, а полный платёж в месяц: ипотека, взносы ассоциации, налог без homestead и страховка квартиры. Две одинаковые квартиры с разницей во взносах в несколько сотен долларов в месяц для него стоят по-разному. Поэтому в объявлении и при показе я сразу даю эти цифры, чтобы покупатель не додумывал худшее.

Второй вопрос — финансирование. Если здание не проходит требования кредиторов из-за резервов, ремонтов или доли просроченных взносов, покупать будут в основном за наличные, а таких покупателей меньше. Это стоит проверить до выставления, а не после первого предложения с ипотекой.

Расходы продавца квартиры в Майами-Дейд

Doc stamps в Майами-Дейд считаются по своей ставке: для кондо это $0,60 за $100 цены плюс надбавка $0,45, итого $1,05. С квартиры за $384 тыс. налог составит около $4 030. Title-страховку владельца в Майами-Дейд по обычаю оплачивает покупатель, но договор может это изменить.

Кроме того: estoppel-справка от ассоциации (по лимитам 2024 года $299 за обычную), пропорция налога на недвижимость за текущий год, погашение ипотеки, комиссия, о которой договариваетесь с агентом. Компенсацию агенту покупателя после августа 2024 года продавец обсуждает отдельно.

Если вы живёте не в Майами

Доля сезонного жилья в Майами по переписи всего 4,2%, но среди владельцев квартир в башнях много тех, кто живёт в Нью-Йорке, Канаде, Израиле или Европе. Продать можно удалённо: показы организует агент, договор подписывается электронно, deed заверяется онлайн, в консульстве или по доверенности.

Если вы иностранец для налоговых целей, покупатель удержит 15% цены по FIRPTA, с квартиры за $384 тыс. это около $58 тыс. Уменьшить удержание можно через форму 8288-B, для неё нужен ITIN. Освобождение $250 000 прибыли действует только для основного жилья, где вы жили два года из пяти. Это не налоговая консультация: расчёт делает CPA.

Я работаю на русском и английском, проверяю документы ассоциации, считаю сумму на руках с учётом сборов и удержания. Если хотите, пришлю оценку вашей квартиры по последним продажам в здании.