Купить квартиру в Майами-Бич

Цены на квартиры по количеству спален

По индексу Zillow типичная однокомнатная квартира (1 спальня) в Майами-Бич стоит около $349 тыс., с двумя спальнями — около $728 тыс. Скачок почти в два раза между ними не случаен. Однокомнатные квартиры чаще всего находятся в старых малоэтажных домах и в башнях 1960–70-х, а двухспальные чаще встречаются в зданиях новее и ближе к воде.

Дешёвая треть рынка начинается примерно от $272 тыс., дорогая треть — от $1,98 млн. За пять лет типичная цена выросла примерно на 17%, за последний год почти не изменилась (+1,8%). Для покупателя это означает спокойный рынок: продавцы уже не получают по пять предложений в первый день, и торговаться по результатам инспекции и документов ассоциации вполне реально.

Если сравнивать с соседями, типичное жильё в Майами-Бич ($531 тыс.) даже чуть дешевле, чем в самом Майами ($584 тыс.). Но это средняя цифра по всему жилью. Отдельные дома на острове стоят в разы дороже, а квартиры, наоборот, тянут среднюю вниз.

South Beach, Mid-Beach и North Beach: три разных рынка

Майами-Бич — отдельный город на барьерных островах, его соединяют с Майами дамбы через залив Бискейн. Внутри города квартиры заметно различаются по типу.

• South Beach. Исторический район ар-деко с небольшими домами 1930–40-х в два-четыре этажа, а южнее Fifth Street — высотки у океана и на заливе. Маленькая квартира в старом доме здесь часто самый доступный вход на остров.
• Mid-Beach. Башни вдоль Collins Avenue с выходом на пляж и дома на стороне Indian Creek. Больше квартир с двумя спальнями и парковкой в здании.
• North Beach. Спокойнее, ниже плотность, много недорогих малоэтажных кондо. Подходит тем, кому важен пляж, а не ночная жизнь.

Я обычно прошу клиента сначала назвать, как он будет жить в квартире: несколько месяцев зимой, круглый год или приезжать на выходные. От этого зависит, какой район и какой тип здания вообще имеет смысл смотреть.

Маленькие дома ар-деко: плюсы и подводные камни

Квартиры в небольших исторических зданиях выглядят привлекательно по цене. Но у таких домов маленькая ассоциация: 10–30 владельцев делят между собой расходы на крышу, проводку и бетон. Если нужен ремонт на $500 тыс., на каждого приходится крупная сумма, а размазать её на сотни квартир, как в башне, не получится.

Есть и правовой нюанс. Обязательная инспекция конструкций в 30 лет (milestone inspection) по закону Флориды касается зданий от трёх этажей. Двухэтажный дом под неё не попадает, и это не значит, что с ним всё в порядке: просто никто не обязан был его проверять. Для таких объектов я советую более подробную инспекцию общих элементов, а не только квартиры.

В исторических районах действуют ограничения на изменения фасада и окон. Перед покупкой стоит уточнить, что ассоциация и город разрешают менять, особенно если вы планируете ставить ударопрочные окна. Ещё один момент: в старых домах часто нет парковки, и место на соседней муниципальной стоянке оплачивается отдельно, это тоже входит в реальную стоимость владения.

Что запросить у ассоциации до предложения

После обрушения дома в Серфсайде (Surfside) в 2021 году Флорида ужесточила правила для кондо. Для покупателя из этого следует простой список документов, которые нужно получить и прочитать до того, как деньги уйдут в эскроу, или как минимум в период проверки.

• Бюджет ассоциации на текущий год и размер резервов.
• Исследование резервов по конструкциям (SIRS) и отчёт milestone inspection, если зданию 30 лет и больше.
• Протоколы собраний правления за последний год: там видно, обсуждаются ли спецсборы (special assessment).
• Полис страхования здания и его стоимость за последние два-три года.
• Правила ассоциации о домашних животных, ремонте и о том, кто и на какой срок может проживать в квартире.

На вторичном рынке закон даёт 7 рабочих дней с момента получения документов ассоциации, в течение которых можно выйти из сделки. Это время нужно использовать по назначению, а не ждать до последнего дня.

Покупка из другой страны или из Канады

Иностранцу не нужно гражданство или вид на жительство, чтобы купить квартиру в Майами-Бич, и покупка сама по себе визу не даёт. Всю сделку можно провести удалённо: показ по видео, подписание документов электронно, перевод денег на эскроу-счёт title company, которая проверяет право собственности и проводит закрытие. Ипотека для нерезидентов существует, но первый взнос обычно 30–40%, а некоторые ассоциации отдельно проверяют покупателя.

Я работаю на русском и английском, и по каждой квартире считаю реальные расходы: взносы, налог без льготы homestead, страховку HO-6. Если хотите, пришлю подборку квартир в вашем бюджете с этим расчётом и с отметками, какие здания уже прошли инспекцию.