Купить квартиру в Майами с видом на океан

Где в Майами вообще можно увидеть океан из окна

Сам город Майами стоит на берегу залива Бискейн, а не океана. Из башен в Брикелле (Brickell) и даунтауне вы увидите залив, острова и океан полоской на горизонте с высоких этажей. Если в объявлении написано «ocean view», а здание стоит на материке, речь почти всегда о таком виде.

Квартиры прямо на Атлантическом океане в округе Майами-Дейд находятся на барьерных островах и на Ки-Бискейн (Key Biscayne):

• Майами-Бич: от South Beach на юге до North Beach на севере.
• Серфсайд (Surfside) и Бал-Харбор (Bal Harbour) — небольшие города к северу.
• Санни-Айлс-Бич (Sunny Isles Beach) — почти сплошная линия башен на пляже.
• Ки-Бискейн — остров к югу от даунтауна, связанный с материком дамбой Rickenbacker Causeway.

Авентура и большая часть Норт-Майами-Бич (North Miami Beach) стоят на материковой стороне Intracoastal. Там бывают отличные виды на воду, но до океана нужно ехать.

Прямой вид, боковой вид и вид через дорогу

Агенты во Флориде используют несколько терминов, и от них зависит цена:

• Oceanfront — здание стоит прямо на пляже, между ним и океаном ничего нет.
• Direct ocean view — окна смотрят на океан прямо, обычно это квартиры восточной линии.
• Partial или side ocean view — океан виден сбоку, с балкона или из одной комнаты.
• Across the street — здание через улицу от пляжа, вид зависит от этажа и того, что построено напротив.

Даже в одном здании разница между линиями бывает значительной. Квартира на северо-западной стороне с видом на город может стоить заметно дешевле той же площади на юго-восточной стороне. Я всегда прошу показать по видео вид с балкона и из спальни, а не только фотографии, сделанные широкоугольным объективом. И уточняю, не может ли вид закрыть новое строительство на соседнем участке.

Сколько стоит квартира у океана

По индексу Zillow в Майами-Бич типичная квартира с двумя спальнями стоит около $728 тыс., с тремя — около $2,31 млн. Дешёвая треть всего жилья начинается примерно от $272 тыс., а дорогая — примерно от $1,98 млн. Эти цифры включают квартиры и с видом, и без него, поэтому реальная доплата за прямой вид определяется только сравнением продаж в конкретных зданиях.

Если бюджет ограничен, есть два рабочих варианта. Первый — меньшая квартира в здании прямо на пляже: одна спальня с видом часто практичнее двух спален без вида. Второй — здание через дорогу, на высоком этаже, где океан виден поверх соседних домов. Пляж всё равно рядом, а цена и страховка обычно ниже. Именно так часто решается запрос «купить квартиру возле океана», когда важен пляж, а не вид из окна.

Чем платят за жизнь на самом берегу

Здание, стоящее на океане, первым принимает ветер, соль и штормовой нагон. Для владельца квартиры это значит несколько конкретных вещей. Бетон балконов и фасада требует ремонта чаще. Страховка здания обычно дороже, а значит, выше взнос в ассоциацию. Здания от трёх этажей во Флориде проходят обязательную инспекцию конструкций в 30 лет, и для старых башен на берегу её результаты особенно важны: именно там чаще находят повреждения, ведущие к спецсборам.

Перед предложением запросите у ассоциации отчёт milestone inspection, исследование резервов SIRS, бюджет и протоколы собраний правления за последний год. После получения документов на вторичном рынке у вас есть 7 дней без учёта выходных и праздников, чтобы отказаться от покупки. Посмотрите и на свою квартиру: есть ли ударопрочные окна и двери, и когда их ставили. От этого зависит страховка HO-6 и то, придётся ли вешать ставни перед каждым ураганом. Если в здании запланирован ремонт балконов, на время работ доступ на балкон закрывают, иногда на несколько месяцев, и об этом лучше узнать до покупки.

Как купить, если вы живёте не в США

Ограничений по гражданству для покупки нет, и сама покупка не даёт визы. Обычно процесс выглядит так: видеопоказ, предложение и контракт с электронной подписью, задаток на эскроу title company, инспекция и проверка документов ассоциации, закрытие без вашего присутствия. Ипотека для иностранцев возможна при первом взносе обычно 30–40%. Если квартира не станет основным местом жительства, налог будет считаться без льготы homestead, примерно 1,5–2% от стоимости в год.

Я работаю на русском и английском и по каждой квартире с видом сравниваю продажи по линиям в том же здании, взносы и состояние дома. Если хотите, пришлю подборку квартир у океана в вашем бюджете с таким разбором.