Сколько стоит квартира в Майами

Цена по числу спален

Zillow считает типичную стоимость жилья отдельно по количеству спален. Для города Майами картина такая:

• одна спальня — около $351 тыс.;
• две спальни — около $451 тыс.;
• три спальни — около $621 тыс.;
• четыре спальни — около $785 тыс.;
• пять и больше — около $1,27 млн.

Эти цифры относятся ко всему жилью с таким числом спален, но до двух спален включительно это почти всегда квартиры. С трёх спален в выборку всё чаще попадают отдельные дома и таунхаусы. От одной до четырёх спален каждая следующая добавляет к цене от $100 до $170 тыс. Пять спален и больше — уже другой рынок, в основном большие дома, и там цена сразу выше миллиона.

Сколько стоит двухкомнатная квартира

Здесь ответ зависит от того, что вы называете двухкомнатной. В американских объявлениях считают только спальни. Квартира с одной спальней и отдельной гостиной обозначается 1/1 и по русской логике как раз двухкомнатная. Она стоит около $351 тыс. Квартира на две спальни, то есть по-русски трёхкомнатная, стоит около $451 тыс.

Это частая путаница в переписке: клиент пишет «двушка», а агент присылает варианты на две спальни, которые на $100 тыс. дороже ожидаемого. Я всегда уточняю это в первом разговоре.

Сколько стоит квартира в центре Майами

Под центром обычно имеют в виду Даунтаун (Downtown), Брикелл (Brickell) и Эджуотер (Edgewater): районы высоток вдоль залива Бискейн. Средняя цифра по городу в $384 тыс. к ним относится плохо, потому что в неё входят и старые малоэтажные кондо в районах подальше от воды.

В центре на цену сильнее всего влияют три вещи. Год постройки башни: новые здания с бассейнами и спортзалом стоят дороже старых. Вид: квартира на залив и квартира на соседнюю башню в одном доме продаются по очень разной цене. Взносы: в башнях с большим набором удобств они выше, и это снижает цену, которую готов заплатить следующий покупатель. Поэтому для центра я смотрю закрытые продажи в конкретном здании за последний год и цену за квадратный фут, а не среднее по городу.

Нижняя и верхняя треть рынка

Ещё один способ понять цену — посмотреть на края рынка. Zillow делит всё жильё города на трети по стоимости. Типичная цена в дешёвой трети около $353 тыс., в дорогой — около $982 тыс. Разница почти в три раза, и она описывает реальный выбор покупателя лучше, чем одна средняя цифра.

В дешёвой трети в основном квартиры в зданиях 1960–80-х годов, небольшие площади, виды во двор или на улицу. В дорогой — новые башни, высокие этажи, вид на залив или океан, а также отдельные дома. Если ваш бюджет около $400 тыс., вы покупаете на границе нижней трети, и здесь особенно важно проверить здание: состояние, резервы и планы ремонта. С бюджетом ближе к миллиону вопросы другие: размер взносов, стоимость страховки башни и то, насколько легко потом продать квартиру в доме, где много похожих предложений.

Как менялась цена за пять лет

По индексу Zillow всё жильё города Майами подорожало примерно на 40% за пять лет и только на 1,4% за последний год. Типичная стоимость жилья по городу сейчас около $584 тыс. Большой рост пришёлся на 2021–2022 годы, а сейчас рынок почти стоит на месте. Для покупателя это значит, что у вас больше времени на проверку документов и больше места для переговоров о цене и сроках, чем было три-четыре года назад. Прогнозов я не даю: цифры показывают, что было, а не что будет.

Для сравнения, всё жильё в соседних городах по Zillow: Авентура (Aventura) — около $423 тыс., Майами-Бич (Miami Beach) — около $531 тыс., Дорал (Doral) — около $549 тыс., Корал-Гейблс (Coral Gables) — около $1,57 млн.

Цена покупки и цена владения

Квартира за $384 тыс. стоит вам больше, чем $384 тыс. Каждый месяц добавляются:

• Взнос ассоциации. Он покрывает страховку здания, обслуживание, резервы, иногда воду и интернет. После законов 2022 года о резервах и инспекциях во многих зданиях взносы выросли.
• Налог на недвижимость. Если квартира не основное жильё постоянного жителя Флориды, homestead не применяется, и налог около 1,5–2% от стоимости в год. На квартире за $384 тыс. это примерно $5 800–7 700 в год.
• Страховка HO-6. Полис на отделку, имущество и ответственность владельца, отдельно от страховки здания.
• Спецсборы. Разовые платежи на ремонт, если резервов не хватает.

При покупке нужно ещё заложить расходы на закрытие сделки: услуги title-компании, страховку титула, сборы за регистрацию и, если есть ипотека, расходы кредитора. Для иностранцев первый взнос по ипотеке обычно 30–40% цены.

Я работаю на русском и английском и для каждого варианта считаю полную сумму: цена, взнос, налог, страховка, известные спецсборы. Если хотите, пришлю подборку квартир в вашем бюджете с таким расчётом.