Майами или Тампа: где купить жильё

Что можно купить за одни и те же деньги

Индекс Zillow для всего жилья:

• 2 спальни: Майами около $451 тыс., Тампа около $266 тыс.;
• 3 спальни: Майами около $621 тыс., Тампа около $382 тыс.;
• 4 спальни: Майами около $785 тыс., Тампа около $562 тыс.

Бюджет в $450 тыс. в Майами это обычно квартира с двумя спальнями. В Тампе за эти деньги реально найти дом с тремя спальнями, а иногда и с бассейном, особенно в пригородах. Нижняя треть рынка в Тампе заканчивается около $240 тыс., в Майами около $353 тыс.; верхняя начинается около $689 тыс. и $982 тыс. соответственно.

За пять лет Майами подорожал примерно на 40%, Тампа на 20%. За последний год оба рынка почти стоят на месте: Майами +1,4%, Тампа +0,4%. Кондо в Тампе при этом за год потеряли 6,7%, в Майами 1,6%.

Город квартир и город домов

В Майами 55% жилья находится в зданиях на 10 и более квартир, отдельных домов около 22%. В Тампе всё наоборот: половина жилья (50%) это отдельные дома, а в больших зданиях только 28%. Жильё в Тампе в среднем моложе: медианный год постройки 1985 против 1979 в Майами.

Для покупателя из этого следует простая вещь. В Майами вы почти наверняка будете выбирать квартиру, и главная работа это читать документы ассоциации: бюджет, резервы, отчёт SIRS, milestone-инспекцию, спецсборы. В Тампе чаще покупают дом, и главные вопросы другие: возраст крыши, отчёт о защите от ветра (wind mitigation), зона FEMA, цена страховки, есть ли HOA или CDD в районе.

Большая часть нового строительства в агломерации Тампы идёт за пределами города, в пригородах округов Хиллсборо и Паско. Там дома новее и дешевле, но к налогу почти всегда добавляются HOA и CDD. В Майами-Дейд свободной земли под такие районы почти нет, поэтому новое жильё здесь это в основном башни кондо.

Квартиры в Тампе тоже есть, в центре и на берегу реки Хиллсборо, но рынок кондо здесь меньше и слабее. Индекс за год снизился почти на 7%, и это стоит учитывать, если вы думаете о квартире как о долгосрочном вложении.

Штормы и страховка на двух побережьях

Майами стоит на Атлантическом побережье, Тампа на берегу бухты Тампа (Tampa Bay), которая выходит в Мексиканский залив. Риск нагонной волны есть в обоих городах, и в 2024 году ураганы Хелен и Милтон показали, что низкие районы у бухты уязвимы не меньше, чем побережье Майами-Дейд. Поэтому общий ответ «где безопаснее» не работает: всё решают высота конкретного участка, зона FEMA и год постройки.

По каждому адресу я проверяю зону наводнения и прошу расчёт страховки, включая страховку от наводнения, до конца инспекционного периода. В обоих городах налог на недвижимость без льготы homestead обычно около 1,5–2% стоимости в год, а homestead доступен только тем, кто живёт во Флориде постоянно.

Как живут в двух городах

По данным переписи ACS в Майами около 460 тыс. жителей, медианный возраст 39 лет. Это международный город с испаноязычной средой, деловым центром в Брикелле, пляжами Атлантики рядом с городом и аэропортом MIA с рейсами в Европу и Латинскую Америку. Здесь плотнее, дороже и быстрее.

В Тампе около 402 тыс. жителей, медианный возраст 36 лет, сезонного жилья меньше 2%. Это город, где живут круглый год, а не приезжают на зиму. Он спокойнее и более пригородный, с аэропортом TPA, университетом South Florida и центром у воды. Пляжи Мексиканского залива находятся не в самой Тампе, а в соседнем округе Пинеллас, в Клируотере и Сент-Пит-Бич, обычно в 30–45 минутах на машине.

Процесс покупки для иностранца в обоих городах одинаковый и проходит удалённо: видеопоказы, электронная подпись, эскроу, инспекция, закрытие с удалённой нотариальной заверкой. Гражданство не нужно, а сама покупка не даёт визу. Ипотеку иностранцам обычно дают при первом взносе 30–40%.

Кому подойдёт каждый город

Майами подходит тем, кто хочет жить в квартире у океана или в центре большого международного города, кому важен испанский язык или связь с Латинской Америкой и кто готов платить заметно больше за то же количество спален.

Тампа подходит тем, кому нужен отдельный дом с участком в пределах $400–550 тыс., семьям, которые хотят жить у воды без цен Майами, и тем, кто готов ездить на пляж залива, а не выходить к нему из дома.

Я работаю на русском и английском в обоих регионах и считаю по каждому объекту налог, взносы и страховку. Если хотите, пришлю две подборки в одном бюджете, в Майами и в Тампе, чтобы сравнить конкретные дома и квартиры.