Авентура или Майами-Бич: где купить жильё

Что можно купить за одни и те же деньги

Индекс Zillow по числу спален:

• 1 спальня: Авентура около $197 тыс., Майами-Бич около $349 тыс.;
• 2 спальни: около $390 тыс. против $728 тыс.;
• 3 спальни: около $748 тыс. против $2,31 млн.

По спальням Авентура дешевле почти вдвое, хотя средние индексы близки. Это не противоречие. В Майами-Бич много маленьких квартир в старых зданиях, которые тянут среднюю цену вниз, а всё, что больше двух спален, стоит очень дорого. В Авентуре квартиры в среднем крупнее, и за $400 тыс. там реально купить две спальни, а в Майами-Бич за те же деньги чаще одну.

Нижняя треть рынка заканчивается около $249 тыс. в Авентуре и $272 тыс. в Майами-Бич. Верхняя треть начинается около $935 тыс. и $1,98 млн соответственно. Отдельные дома есть в обоих городах, но их мало: 4,6% жилья в Авентуре и 8,8% в Майами-Бич. Типичный дом в Майами-Бич стоит около $2,46 млн, в Авентуре около $636 тыс.

Как менялись цены

За пять лет оба рынка выросли почти одинаково: Авентура на 16%, Майами-Бич на 17%. Но траектории разные. Авентура достигла пика осенью 2023 года и с тех пор потеряла около 17% индекса. Майами-Бич за последний год вырос на 1,8%, а отдельные дома там прибавили почти 8%.

Я объясняю это так. Спрос на Майами-Бич держится за счёт океана и спроса на дорогие объекты, которые меньше зависят от взносов. В Авентуре основная масса квартир это средний сегмент в башнях 1980–2000-х годов, где новые требования к резервам ударили по покупателю сильнее. Для того, кто покупает сейчас, это означает больше пространства для торга в Авентуре и меньше в Майами-Бич.

Возраст зданий и взносы

Медианный год постройки жилья в Майами-Бич 1969, в Авентуре 1989. Многие здания в Майами-Бич старше 50 лет, и часть из них уже прошла или проходит milestone-инспекцию и ремонт после неё. В Авентуре большая волна башен подходит к 30–40 годам как раз сейчас.

По закону здания кондо от трёх жилых этажей проходят milestone-инспекцию к концу года, когда им исполняется 30 лет, и затем каждые 10 лет. Каждые 10 лет делается исследование резервов SIRS, и с бюджетов, принятых с 31 декабря 2024 года, отказаться от этих резервов нельзя. В обоих городах я начинаю с одних и тех же документов:

• бюджет и история взносов;
• отчёт SIRS и фактически собранные резервы;
• отчёт milestone-инспекции и план ремонтов;
• объявленные или обсуждаемые спецсборы в протоколах совета;
• полис здания и его ураганная франшиза.

Покупатель на вторичном рынке может отменить сделку в течение 7 дней (без выходных и праздников) после получения документов ассоциации.

Пляж, быт и ритм жизни

Майами-Бич стоит на барьерных островах, океанский пляж здесь в нескольких кварталах от большинства квартир. Город разный по частям: Саут-Бич (South Beach) с ар-деко и ночной жизнью, более спокойные Мид-Бич (Mid-Beach) и Норт-Бич (North Beach). На материк ведут дамбы с мостами, и в пиковые часы и в выходные выезд с острова может занять время.

Авентура стоит на материке, у Интракоастал, своего пляжа нет: ближайшие в Санни-Айлс-Бич и Голливуде. Зато быт проще: торговый центр Aventura Mall, станция Brightline, врачи и магазины близко, а выезд на I-95 не требует мостов.

По данным переписи ACS медианный возраст в Авентуре 46,9 года, в Майами-Бич 42,9. Сезонного жилья в Авентуре 30%, в Майами-Бич 21%. В обоих городах много квартир, которые пустуют летом, и это стоит учитывать при выборе здания.

Налоги, страховка и покупка из-за рубежа

Оба города в округе Майами-Дейд, поэтому правила одинаковые. Без льготы homestead налог на недвижимость обычно 1,5–2% стоимости в год, homestead доступен только постоянным жителям Флориды. Страховка квартиры (HO-6) и страховка от наводнения считаются по конкретному зданию и этажу, и в обоих городах зону FEMA нужно проверять по адресу. В Майами-Дейд налог на передачу права собственности (doc stamps) для кондо выше, чем для отдельного дома. Его обычно платит продавец, но покупатель в этом округе по местному обычаю чаще оплачивает титульную страховку.

Иностранцу не нужны гражданство или вид на жительство. Квартиру можно посмотреть по видео, документы подписать электронно, а деньги перевести на эскроу титульной компании, которая проводит закрытие. Кредит иностранцу обычно требует взноса 30–40%. Я работаю на русском и английском, читаю документы ассоциаций и считаю для каждой квартиры взносы, налог и страховку. Если хотите, пришлю подборку в обоих городах в одном бюджете, чтобы сравнить конкретные здания.

Кому подойдёт каждый город

Авентура подойдёт тем, кому нужна просторная квартира за разумные деньги, удобный быт без мостов и пробок на дамбах, и кто готов ездить на пляж несколько минут. Особенно если вы готовы торговаться и внимательно выбирать здание.

Майами-Бич подойдёт тем, для кого главное океан рядом и городская жизнь пешком, кто согласен на меньшую площадь за те же деньги и понимает, что в старых зданиях ремонты и спецсборы почти неизбежны. Тем, кто ищет дом, а не квартиру, здесь нужен совсем другой бюджет.