Сколько стоят дома в округе Бровард

Десять лет роста и год передышки

По индексу Zillow типичное жильё в округе стоит около $422 тыс. За десять лет рост 86%, за пять лет 23%. Основной скачок пришёлся на 2021–2022 годы, когда в Южную Флориду массово переезжали из северных штатов, а ипотека была дешёвой. За последний год цены опустились на 1,6%: ставки выросли, страховка подорожала, и покупатели стали считать внимательнее.

Важно, что падают не все сегменты одинаково. Отдельные дома почти стоят на месте, а кондо за год потеряли 5,4%. В нескольких дорогих городах цены даже растут: в Саутуэст-Ранчес (Southwest Ranches) плюс 5,2% за год, в Лайтхаус-Пойнт (Lighthouse Point) плюс 3,3%, в Паркленде (Parkland) плюс 2%.

Где дешевле всего

Самые доступные города лежат в центральной части округа, между I-95 и Florida's Turnpike. Типичная цена по Zillow:

• Лодердейл-Лейкс (Lauderdale Lakes) — около $137 тыс.;
• Лодерхилл (Lauderhill) — около $212 тыс.;
• Дирфилд-Бич (Deerfield Beach) — около $272 тыс.;
• Коконат-Крик (Coconut Creek) — около $279 тыс.;
• Тамарак (Tamarac) — около $291 тыс.

Низкая цена здесь в основном объясняется составом жилья. В Лодердейл-Лейкс больше 60% фонда — квартиры в домах на 10+ квартир, в Тамараке и Коконат-Крик много больших 55+ комплексов. Отдельный дом в этих городах стоит заметно дороже средней цифры.

Где дороже всего

На другом конце шкалы — запад округа и город на каналах у Хиллсборо-Инлет:

• Саутуэст-Ранчес — около $1,47 млн;
• Паркленд — около $1,07 млн;
• Лайтхаус-Пойнт — около $775 тыс.;
• Уэстон (Weston) — около $719 тыс.;
• Купер-Сити (Cooper City) — около $666 тыс.

Общее у них одно: почти нет многоквартирных домов. В Саутуэст-Ранчес 98% жилья — отдельные дома, причём на участках от акра, в Паркленде 84%, в Купер-Сити 75%. В Лайтхаус-Пойнт цену делают дома на каналах с выходом к океану. Крупнейшие города, Форт-Лодердейл (Fort Lauderdale) и Пемброк-Пайнс (Pembroke Pines), стоят посередине, около $487–510 тыс.

Что на самом деле определяет цену

Из своей практики я бы выделил четыре фактора. Тип жилья: кондо и дом в одном ZIP-коде часто отличаются в два-три раза. Вода: участок на судоходном канале без мостов стоит совсем иначе, чем дом через улицу. Возраст: западные пригороды 1990–2000-х обходятся дороже, но требуют меньше вложений, чем дома 1960-х у побережья. И расходы на владение: взносы HOA, налог и страховка, которые в Броварде иногда сравнимы с платежом по ипотеке.

Поэтому я сравниваю не цены объявлений, а полную ежемесячную стоимость владения для двух-трёх районов, которые подходят клиенту. Это быстро показывает, что дешёвый вариант не всегда дешевле. Перепись ACS, кстати, даёт медиану самооценки владельцев по округу $415 тыс., почти совпадающую с Zillow, а медианный доход домохозяйства около $78 тыс. Соотношение цены и дохода больше пяти к одному, и именно поэтому многие местные покупатели смотрят на центральную часть округа и на кондо.