Недвижимость: Помпано-Бич
Помпано-Бич: башни на A1A и дома на каналах
Помпано-Бич (Pompano Beach) — город на севере округа Бровард, где около трёх миль океанского берега тянутся от Terra Mar Drive до Hillsboro Inlet. Цены здесь заметно ниже, чем в Форт-Лодердейле, и это одна из причин, почему сюда смотрят покупатели, которым нужна квартира у воды. Но в этой цене есть свои условия.
- Типичная цена (Zillow)
- $350 тыс. за год −1,3%
- Население
- 114 147 город
- Средний возраст
- 41,3 по округу 41,3
- Квартиры в зданиях 10+
- 50% доля всего жилья
- Сезонное жильё
- 13% для зимовки и отдыха
Почти треть жилья в высотках
По данным переписи ACS, 30,2% жилья в городе находится в зданиях на 50 и больше квартир, ещё 19% в средних кондо на 10–49 квартир. Отдельные дома составляют всего 29%. Медианный год постройки 1974, и большинство башен у пляжа как раз того поколения.
Для покупателя это главный вопрос. Здания 1970-х на берегу уже прошли или проходят 30-летнюю инспекцию, многие обновляют балконы, фасады и крыши. Квартира может стоить привлекательно, а через год прийти спецсбор. Поэтому я начинаю не с вида из окна, а с отчётов milestone и SIRS, бюджета ассоциации и протоколов собраний.
Индекс Zillow ZHVI, середина рынка, с поправкой на сезонность. Наведите курсор, чтобы увидеть значение на любую дату.
Таблица данных
| Месяц | Всё жильё | Кондо |
|---|---|---|
| дек 2010 | $126 536 | $111 254 |
| дек 2011 | $120 166 | $107 745 |
| дек 2012 | $125 944 | $112 933 |
| дек 2013 | $147 599 | $129 513 |
| дек 2014 | $164 873 | $143 400 |
| дек 2015 | $178 290 | $152 243 |
| дек 2016 | $192 592 | $158 812 |
| дек 2017 | $213 190 | $168 419 |
| дек 2018 | $229 934 | $180 382 |
| дек 2019 | $240 441 | $185 262 |
| дек 2020 | $256 346 | $195 465 |
| дек 2021 | $300 681 | $228 777 |
| дек 2022 | $362 402 | $289 698 |
| дек 2023 | $381 776 | $303 574 |
| дек 2024 | $373 577 | $282 234 |
| дек 2025 | $351 249 | $252 528 |
| сен 2026 | $350 137 | $245 906 |
Цены ниже соседей
По индексу Zillow типичный дом в городе стоит около $350 тыс., кондо около $246 тыс. За десять лет общий рост около 86%, почти как по округу. За последний год дома опустились на 1,3%, квартиры на 4,5%.
Внутри города разница огромная. Восточнее Federal Highway, у океана и на каналах, цены одни. Западная часть города — совсем другой рынок. Например, Palm Aire с гольф-полями и большим числом кондо, где типичное жильё стоит около $223 тыс. Есть и 55+ сообщество Leisureville. Дома на каналах с выходом через Hillsboro Inlet ценятся отдельно: оттуда до Бимини на Багамах около 40 миль по воде.
Оценка самих владельцев, перепись ACS 2020–2024. Шкала в тысячах долларов.
Таблица данных
| Доля | Количество | |
|---|---|---|
| <200 тыс. | 19,3% | 5 043 |
| 200–300 | 21,6% | 5 655 |
| 300–400 | 18,4% | 4 825 |
| 400–500 | 12,8% | 3 352 |
| 500–750 | 16,3% | 4 257 |
| 750–1 млн | 4,7% | 1 224 |
| 1–1,5 млн | 3,7% | 976 |
| 1,5–2 млн | 2,1% | 538 |
| 2 млн+ | 1,1% | 286 |
- Отдельные дома29%
- Таунхаусы3,9%
- 2–9 квартир15,4%
- 10–49 квартир19,4%
- Башни 50+ квартир30,2%
- Передвижные дома2,2%
Доля всех жилых единиц по типу здания.
Зимой город полнее
Перепись считает пустыми почти 23% жилья, а 13,3% помечено как сезонное. Это владельцы, которые проводят здесь зиму, и квартиры, которые сдаются на сезон. Жителей старше 65 лет около 19%. Медианный доход домохозяйства около $67 тыс., ниже среднего по округу.
Сдавать квартиру посуточно в большинстве башен нельзя: ассоциации обычно ставят минимальный срок от месяца до нескольких месяцев и ограничивают число сдач в год. Летнее пустующее жильё нужно правильно застраховать и договориться о присмотре.
Отдельно о страховке. Квартира в башне страхуется полисом HO-6, но крупный ущерб от урагана сначала покрывает полис ассоциации, и если франшиза здания высокая, часть суммы распределят на владельцев. Поэтому я всегда спрашиваю, какая у здания ураганная франшиза и есть ли у ассоциации резерв на этот случай. Для дома на канале обязательно получите котировку страховки от наводнения до конца срока инспекции.
Здания старше 30 лет в 3+ этажа проходят обязательную инспекцию по закону Флориды.
Таблица данных
| Доля | Количество | округ Бровард | |
|---|---|---|---|
| до 1960 | 14,6% | 8 913 | 10,9% |
| 1960-е | 22,3% | 13 599 | 13,3% |
| 1970-е | 30% | 18 343 | 25,8% |
| 1980-е | 14,8% | 9 017 | 18,1% |
| 1990-е | 5,8% | 3 558 | 14,2% |
| 2000-е | 6,1% | 3 697 | 10,8% |
| 2010-е | 5,4% | 3 313 | 5,7% |
| 2020+ | 1% | 630 | 1,3% |
Таблица данных
| Доля | Количество | округ Бровард | |
|---|---|---|---|
| до 18 | 19,1% | 21 832 | 20,8% |
| 18–34 | 22,2% | 25 319 | 20,5% |
| 35–54 | 25,6% | 29 192 | 27,2% |
| 55–64 | 13,9% | 15 825 | 13,7% |
| 65–74 | 10,1% | 11 526 | 10,1% |
| 75+ | 9,2% | 10 453 | 7,8% |
Русскоязычный Помпано
По переписи ACS, в городе около 390 уроженцев бывшего СССР, в основном из России и Украины, есть выходцы из Беларуси и Молдовы. Дома на славянских языках говорят около 1 300 человек, заметно больше, чем можно было бы ожидать по числу уроженцев. Часть из них, скорее всего, говорит по-польски: графа ACS объединяет все славянские языки.
Для покупателя из-за рубежа Помпано удобен тем, что до аэропорта FLL около получаса, а до Бока-Ратона и Форт-Лодердейла примерно по 20 минут. Если вы смотрите квартиру для зимовки, сравните её с похожими вариантами в Дирфилд-Бич и Лодердейл-бай-зе-Си: цены близкие, а правила зданий и взносы могут отличаться в разы.
Помпано-Бич: сравнение с округом и Флоридой
| Помпано-Бич | Округ Бровард | Флорида | |
|---|---|---|---|
| Медианная стоимость дома (ACS) | $349 тыс. | $415 тыс. | $359 тыс. |
| Медианный доход семьи | $67 тыс. | $78 тыс. | $75 тыс. |
| Средний возраст | 41,3 | 41,3 | 42,6 |
| Живут в своём жилье | 55,5% | 63,6% | 67,6% |
| Жильё в зданиях на 10+ квартир | 49,6% | 35,9% | 19,8% |
| Сезонное жильё | 13,3% | 7,2% | 7,8% |
| Жители 65+ | 19,3% | 17,9% | 21,3% |
| Медианный год постройки | 1974 | 1980 | 1988 |
| Говорят дома на славянских языках | 1,2% | 1,1% | 0,7% |
Медианная стоимость дома по переписи — $349 тыс., это на 16% ниже, чем в среднем по округу Бровард ($415 тыс.).
Доля жилья в собственности жильцов ниже, чем по округу: 55,5% против 63,6%.
Средний возраст жителей примерно как по округу (41,3).
Помпано-Бич: около 393 жителей родились в странах бывшего СССР, а дома на русском, украинском, польском или другом славянском языке говорят 1 323 человека.
- Россия189
- Украина97
- Беларусь54
- Молдова34
- Израиль31
- Латвия и Литва19
Перепись ACS считает место рождения, а не язык. Числа по небольшим городам округлены и имеют погрешность.
Помпано-Бич: частые вопросы о недвижимости
Сколько стоит квартира в Помпано-Бич?
Типичное кондо по индексу Zillow стоит около $246 тыс. Квартиры с видом на океан дороже, и цена сильно зависит от состояния здания и взносов.
Сколько стоит дом в Помпано-Бич?
По индексу Zillow типичный дом стоит около $350 тыс. Дома на каналах с выходом к океану стоят многократно дороже.
Посчитайте под свою покупку
Данные: перепись США, American Community Survey 2020–2024 (5-летние оценки); индексы стоимости жилья (ZHVI) Zillow Research, последнее значение — сентябрь 2026. Цифры по небольшим населённым пунктам имеют погрешность. Это ориентиры для планирования, а не оценка конкретного объекта.
Остались вопросы? Спросите меня напрямую.
Я сам читаю каждое сообщение и отвечаю в течение рабочего дня, по-русски или по-английски. Без рассылок и спама.
Или звоните / пишите: (754) 203-9632 · [email protected]