Недвижимость: Лодерхилл
Лодерхилл: самый короткий путь к собственному жилью в Броварде
Лодерхилл (Lauderhill) лежит в центральной части округа Бровард, к западу от Форт-Лодердейла, и для многих покупателей это способ войти на рынок Южной Флориды с небольшим бюджетом. Типичная квартира здесь стоит дешевле подержанного внедорожника. Но у низкой цены есть причины, и их стоит понимать до просмотра.
- Типичная цена (Zillow)
- $212 тыс. за год −4,5%
- Население
- 74 896 город
- Средний возраст
- 38,4 по округу 41,3
- Квартиры в зданиях 10+
- 47% доля всего жилья
- Сезонное жильё
- 4% для зимовки и отдыха
Почти половина жилья в больших кондо
По данным переписи ACS, 24% жилья в Лодерхилле находится в зданиях на 10–49 квартир и ещё почти 23% в домах на 50 и больше квартир. Отдельные дома составляют около 30%, таунхаусы 8%. Медианный год постройки 1976, то есть типичному зданию в городе около пятидесяти лет.
При этом город не пенсионный: медианный возраст 38,4 года, детей до 18 лет 24%, больше, чем в среднем по округу. Здесь покупают семьи, которым нужно жильё рядом с работой в центральном Броварде, и люди, для которых важен минимальный порог входа.
Отдельные дома в Лодерхилле в основном одноэтажные, из бетонных блоков, на небольших участках. Многие давно не обновлялись, и при покупке такого дома стоит заложить бюджет на ремонт: замена крыши, кондиционера или окон на ударопрочные часто нужна в первые годы. Зато такие дома почти всегда дешевле, чем аналогичные в Плантейшне или Санрайзе, которые находятся в нескольких минутах езды.
Индекс Zillow ZHVI, середина рынка, с поправкой на сезонность. Наведите курсор, чтобы увидеть значение на любую дату.
Таблица данных
| Месяц | Всё жильё | Кондо |
|---|---|---|
| дек 2010 | $62 316 | $38 089 |
| дек 2011 | $56 432 | $33 698 |
| дек 2012 | $60 272 | $36 997 |
| дек 2013 | $73 686 | $44 677 |
| дек 2014 | $85 020 | $50 763 |
| дек 2015 | $93 522 | $53 942 |
| дек 2016 | $106 465 | $59 698 |
| дек 2017 | $122 465 | $67 441 |
| дек 2018 | $137 319 | $75 761 |
| дек 2019 | $147 434 | $80 926 |
| дек 2020 | $161 358 | $88 535 |
| дек 2021 | $187 315 | $105 460 |
| дек 2022 | $233 475 | $139 460 |
| дек 2023 | $249 029 | $148 254 |
| дек 2024 | $243 008 | $138 212 |
| дек 2025 | $216 633 | $115 616 |
| сен 2026 | $211 924 | $112 202 |
Цены: рост вдвое и откат
По индексу Zillow типичное жильё в Лодерхилле стоит около $212 тыс. За десять лет оно подорожало на 107%, это один из самых сильных результатов в округе: дешёвые рынки росли быстрее дорогих. За пять лет рост около 17%, а за последний год цены опустились на 4,5%.
Типичное кондо стоит около $112 тыс., за год минус 6,5%. Перепись даёт медиану самооценки владельцев $273 тыс., и разница с Zillow объяснима: в оценку ACS попадают только занятые владельцами дома, а индекс Zillow сильнее тянут вниз дешёвые квартиры в больших комплексах.
В старом комплексе цена квартиры — только начало. Я прошу у продавца бюджет ассоциации, сумму резервов, отчёты о milestone-инспекции и протоколы собраний правления за последние два года. Если здание ещё не решило, как платить за ремонт крыши, фасада или водопровода, этот счёт может прийти уже вам.
Оценка самих владельцев, перепись ACS 2020–2024. Шкала в тысячах долларов.
Таблица данных
| Доля | Количество | |
|---|---|---|
| <200 тыс. | 33,8% | 5 144 |
| 200–300 | 23,1% | 3 512 |
| 300–400 | 19,4% | 2 948 |
| 400–500 | 13% | 1 984 |
| 500–750 | 8,2% | 1 249 |
| 750–1 млн | 1,4% | 220 |
| 1–1,5 млн | 0,2% | 34 |
| 1,5–2 млн | 0% | 0 |
| 2 млн+ | 0,9% | 142 |
- Отдельные дома29,5%
- Таунхаусы8,1%
- 2–9 квартир14%
- 10–49 квартир24%
- Башни 50+ квартир22,9%
- Передвижные дома1,6%
Доля всех жилых единиц по типу здания.
Inverrary: кондо вокруг закрытого гольфа
Самый известный район города — Inverrary в северной части Лодерхилла. Клуб Inverrary Country Club открылся в 1970 году, оба поля проектировал Роберт Трент Джонс-старший, а в 1970-х здесь проходил турнир PGA, который вёл Джеки Глисон. Вокруг полей выросли кондо-комплексы и кварталы домов, многие с видом на фервеи.
С 2020 года поле закрыто. Для покупателя это меняет расчёт: вид на гольф, за который раньше доплачивали, сейчас вид на неухоженную территорию, и её будущее зависит от решений владельца земли и города. Прежде чем покупать квартиру с окнами на бывшее поле, я бы узнал в городе, какие планы застройки по участку подавались и на какой они стадии.
Здания старше 30 лет в 3+ этажа проходят обязательную инспекцию по закону Флориды.
Таблица данных
| Доля | Количество | округ Бровард | |
|---|---|---|---|
| до 1960 | 7,9% | 2 423 | 10,9% |
| 1960-е | 13,4% | 4 123 | 13,3% |
| 1970-е | 46,4% | 14 270 | 25,8% |
| 1980-е | 22,9% | 7 052 | 18,1% |
| 1990-е | 4,1% | 1 254 | 14,2% |
| 2000-е | 3,8% | 1 177 | 10,8% |
| 2010-е | 0,9% | 271 | 5,7% |
| 2020+ | 0,5% | 163 | 1,3% |
Таблица данных
| Доля | Количество | округ Бровард | |
|---|---|---|---|
| до 18 | 24% | 18 005 | 20,8% |
| 18–34 | 21,1% | 15 788 | 20,5% |
| 35–54 | 24,9% | 18 677 | 27,2% |
| 55–64 | 13,4% | 10 034 | 13,7% |
| 65–74 | 8,9% | 6 635 | 10,1% |
| 75+ | 7,7% | 5 757 | 7,8% |
Расположение и русскоязычные
Город окружён Плантейшном, Санрайзом, Тамараком и Лодердейл-Лейкс, до даунтауна Форт-Лодердейла 15–20 минут. Здесь находится Central Broward Regional Park со стадионом для крикета, где проходят международные матчи. Сезонных домов немного, около 4%.
Русскоязычных в Лодерхилле мало: по переписи ACS около 90 уроженцев бывшего СССР и около 60 уроженцев Израиля, дома на славянских языках говорят около 170 человек. Тем, кому важна русскоязычная среда, проще смотреть Голливуд или Халландейл-Бич, хотя цены там выше.
Лодерхилл: сравнение с округом и Флоридой
| Лодерхилл | Округ Бровард | Флорида | |
|---|---|---|---|
| Медианная стоимость дома (ACS) | $273 тыс. | $415 тыс. | $359 тыс. |
| Медианный доход семьи | $51 тыс. | $78 тыс. | $75 тыс. |
| Средний возраст | 38,4 | 41,3 | 42,6 |
| Живут в своём жилье | 55,8% | 63,6% | 67,6% |
| Жильё в зданиях на 10+ квартир | 46,9% | 35,9% | 19,8% |
| Сезонное жильё | 3,7% | 7,2% | 7,8% |
| Жители 65+ | 16,5% | 17,9% | 21,3% |
| Медианный год постройки | 1976 | 1980 | 1988 |
| Говорят дома на славянских языках | 0,2% | 1,1% | 0,7% |
Медианная стоимость дома по переписи — $273 тыс., это на 34% ниже, чем в среднем по округу Бровард ($415 тыс.).
Доля жилья в собственности жильцов ниже, чем по округу: 55,8% против 63,6%.
Средний возраст жителей 38,4 — на 2,9 меньше, чем по округу.
Лодерхилл: около 86 жителей родились в странах бывшего СССР, а дома на русском, украинском, польском или другом славянском языке говорят 170 человек.
- Израиль58
- Беларусь44
- Украина42
Перепись ACS считает место рождения, а не язык. Числа по небольшим городам округлены и имеют погрешность.
Лодерхилл: частые вопросы о недвижимости
Сколько стоит квартира в Лодерхилле?
Типичное кондо по индексу Zillow стоит около $112 тыс. Перед покупкой проверьте взносы, резервы и запланированный ремонт здания.
Сколько стоит дом в Лодерхилле?
По индексу Zillow типичное жильё стоит около $212 тыс., но эта цифра включает дешёвые квартиры. Отдельный дом стоит заметно дороже, перепись даёт медиану оценки владельцев около $273 тыс.
Есть ли в Лодерхилле русскоязычные?
Немного: по переписи ACS около 90 уроженцев бывшего СССР и около 170 человек, говорящих дома на славянских языках.
Посчитайте под свою покупку
Данные: перепись США, American Community Survey 2020–2024 (5-летние оценки); индексы стоимости жилья (ZHVI) Zillow Research, последнее значение — сентябрь 2026. Цифры по небольшим населённым пунктам имеют погрешность. Это ориентиры для планирования, а не оценка конкретного объекта.
Остались вопросы? Спросите меня напрямую.
Я сам читаю каждое сообщение и отвечаю в течение рабочего дня, по-русски или по-английски. Без рассылок и спама.
Или звоните / пишите: (754) 203-9632 · [email protected]