Санни-Айлс или Авентура: где купить квартиру

Цены по спальням: где разрыв больше всего

Оба города почти целиком состоят из многоквартирных домов, поэтому сравнивать их удобно по квартирам. Индекс Zillow по всему жилью даёт такую картину:

• 1 спальня: Санни-Айлс около $275 тыс., Авентура около $197 тыс.;
• 2 спальни: около $585 тыс. против $390 тыс.;
• 3 спальни: около $1,69 млн против $748 тыс.

На однокомнатных разница около $78 тыс., на трёхкомнатных уже больше чем вдвое. Причина в составе предложения. Большие квартиры в Санни-Айлс чаще находятся в новых башнях на первой линии океана, а в Авентуре трёхспальная квартира обычно означает просторный юнит в доме 1980-х или 1990-х у воды Интракоастал или у гольф-поля.

Дешёвая треть рынка выглядит ближе: примерно до $289 тыс. в Санни-Айлс и до $249 тыс. в Авентуре. Верхняя треть начинается около $2,01 млн против $935 тыс. Если ваш бюджет в районе $250–350 тыс., выбор есть в обоих городах, но в Санни-Айлс это будут в основном небольшие квартиры в старых зданиях.

Как двигались цены за год и за пять лет

За последний год кондо в Санни-Айлс прибавили около 1,4%, а в Авентуре потеряли около 4,5%. За пять лет всё жильё в Санни-Айлс выросло примерно на 21%, в Авентуре примерно на 16%. Для покупателя это два разных рынка. В Авентуре продавцы сейчас чаще соглашаются на торг, особенно в зданиях, где после 2022 года подняли взносы или объявили спецсбор. В Санни-Айлс цену держит спрос на вид на океан и новые проекты.

Индекс показывает среднюю температуру, а не конкретное здание. Внутри обоих городов есть дома, где цены упали заметно сильнее, и дома, где почти не изменились. Поэтому я смотрю продажи именно в выбранном здании за последние 12 месяцев, а не только общий тренд.

Здания: возраст, высота и новые правила для кондо

По данным переписи ACS, медианный год постройки жилья в Санни-Айлс 1983, в Авентуре 1989. Почти 96% квартир Санни-Айлс находятся в домах на 10 и больше юнитов, в Авентуре 89%. Отдельных домов мало в обоих городах: около 2% и около 5% жилья.

Цифра «1983» обманчива. Старые невысокие кондоминиумы 1960–1970-х стоят рядом с башнями последних лет, поэтому медиана ничего не говорит о конкретном доме. Для старого здания главный вопрос в том, прошло ли оно milestone-инспекцию после 30 лет и что показало структурное исследование резервов (SIRS). Закон Флориды больше не разрешает ассоциациям отказываться от резервов на конструкции, крышу и фасад, и многие дома в обоих городах уже подняли ежемесячные платежи.

До оффера в любом из городов я запрашиваю бюджет ассоциации, отчёты SIRS и milestone, протоколы правления, сведения о текущих и планируемых спецсборах и мастер-полис страховки здания. На вторичном рынке у покупателя есть 7 дней без выходных и праздников, чтобы отказаться от сделки после получения документов ассоциации.

Кто здесь живёт и как это влияет на покупку

Оба города заметно старше среднего по округу: медианный возраст 47,5 года в Санни-Айлс и 46,9 в Авентуре, доля жителей 65+ около 27% и 26%. Сезонных квартир, где хозяева живут только часть года, около 37% в Санни-Айлс и 30% в Авентуре. Зимой в зданиях заметно больше людей, летом многие юниты стоят пустыми.

Для покупателя из этого следуют две практические вещи. Во-первых, летом продавцов-сезонников проще застать готовыми к торгу. Во-вторых, если вы сами будете жить здесь часть года, заранее узнайте у ассоциации правила для пустующих квартир: проверки, отключение воды, требования к страховке.

Русская речь в обоих городах обычна. По переписи около 3 600 жителей Санни-Айлс родились в странах бывшего СССР, это примерно каждый шестой. В Авентуре таких около 1 900.

Кому подойдёт каждый город

Санни-Айлс-Бич подойдёт тем, кому нужен пляж под окнами и вид на океан, кто готов платить за первую линию и учитывать более высокие расходы на страховку и обслуживание здания у соленой воды. Здесь больше новых башен, но и больше разброс цен.

Авентура подойдёт тем, кто хочет больше площади за те же деньги, живёт на материке рядом с торговым центром Aventura Mall, больницей и магазинами, а до пляжа готов ехать несколько минут через мост. Рынок сейчас мягче, и торговаться проще.

Города связаны мостом по 192-й улице, поэтому многие покупатели смотрят квартиры в обоих и решают уже по конкретным зданиям. Я веду такие сделки на русском и английском, считаю для каждого варианта взнос, налог и страховку и могу провести покупку удалённо. Если хотите, пришлю подборку квартир в обоих городах в вашем бюджете с этими расчётами.